EL ARRENDAMIENTO EN EL DERECHO ROMANO

En Roma, el contrato de arrendamiento era conocido con la denominación “locatio conductio”. Era un contrato consensual, sinalagmático perfecto y de buena fe, en virtud del cual una persona (arrendador-locator) se obliga a entregar a otra (arrendatario-conductor) el uso, o el uso y disfrute temporal de una cosa determinada, o la prestación de ciertos servicios, o unos materiales para la realización de una obra, a cambio de una cantidad (merces). De dicho contrato se distinguían tres tipos:

a) La locatio-conductio rei

b) La locatio-conductio operis

c) La locatio-conductio operarum

En el derecho romano no se conocían esta división tripartita,  siendo esto construcción de los juristas modernos, sino un único contrato al cual se le aplicaban las mismas reglas jurídicas a la diversidad de situaciones en que la locatio conductio se presentaba.

El locator (locador-arrendatario) era el arrendador de la cosa (locatio conductio rei) o el que prestaba los servicios (locatio conductio operarum), siendo también locator el que realizaba el encargo de la obra (locatio conductio operis). El locatario-arrendatario era la persona a cuya disposición se colocaba una cosa (locare significa “colocar”)  obligándose, por una parte, a restituirla al locator, después de haber gozado de ella por un cierto tiempo o luego de haber trabajado o transformado la cosa de la forma pactada, por lo que el precio (merces) correspondería a quien obtuviera utilidad de la locatio conductio (locator o locatario), a quien tomaba en arrendamiento una cosa, servicios o una obra

Los elementos esenciales de la locatio conductio, además de los generales de todo contrato, era: la cosa (res u operae), los cuales se encontraban en el mismo plano que el de las cosas; y el precio, remuneración o compensación (merces, pensio o canon).

El objeto era muy variado, podían ser todas las cosas in commercium, corporales, incorporales o infungibles; podía ser el servicio de los esclavos el que se arrendaba (locatio conductio operae),  toda vez que en Roma los esclavos eran considerados cosas en propiedad, de manera que entre ambos no se estableció diferencias, ya que en uno u otro caso el objeto del contrato era una cosa; o la obra realizada por hombres  libres o esclavos libertos (locatio conductio operarum),  siendo arrendador (locator) el mismo libre que trabaja, como hacen los esclavos, a cambio de una retribución. En este caso, también la merces (precio) es proporcional al trabajo hecho por el arrendador (locator).

Podían ser dados en arrendamiento los iura in re aliena (derecho real  de usufructo).

El precio o merces, pensio o canon, era la compensación o remuneración por la cosa, el servicio o el trabajo arrendado. Si el precio no existía, desaparecía el arrendamiento y en su lugar se configuraba un comodato o un mandato; el precio debía ser pagado al vencimiento del contrato. El precio debía ser cierto y determinado. La única excepción debe mencionarse la denominada colonia partiaria, por cuya virtud  el locatario estaba obligado a entregar como compensación no una suma de dinero sino una parte de los frutos y productos cosechados (Aparcería).

Distintas modalidades del arrendamiento en Roma

La locatio-conductio rei

La locatio-conductio rei es un contrato consensual, sinalagmático perfecto y de buena fe, en virtud del cual una de las partes (locator) se obliga a ceder a la otra (locatario—conductor-arrendatario) el uso, o el uso y disfrute, de una cosa no consumible, mueble o inmueble, corporal o incorporal, por un determinado tiempo  a cambio de un precio cierto (merces, pensio o canon).

La cosa arrendada podía ser propia o ajena del locator, el locatario-conductor era un simple detentador que poseía la cosa en nombre del locator. Constituye un punto interesante en el arrendamiento en Roma, el caso de la venta de la cosa arrendada. Los derechos surgidos del contrato de arrendamiento eran meramente personales,  la persona que recibía la cosa arrendada no era poseedor, sino simple detentador, carecía pues, de la protección interdictal. Por tanto, el locator, pese al contrato, podía echar del fundo arrendado al locatario antes del vencimiento convenido contractualmente, bastando para ello ejercitar un interdicto posesorio (claro que en tal supuesto corría el riesgo de tener que resarcir los daños y perjuicios que reclamaría el locatario por medio de la actio conducti)

Obligaciones del locator (locador-arrendador)

Obligación de  entregar al arrendatario (locatario-conductor) la cosa, a fin de que éste la use y goce.

Obligación de realizar todas las reparaciones necesarias a fin de que el locatario pudiere disfrutar plenamente de la cosa arrendada durante cierto tiempo.

Obligación de garantizar al locatario contra la evicción. Si el locatario se veía privado del uso y goce de la cosa, por dolo o negligencia del locator, podía exigir indemnización plena de todos los daños y perjuicios que se le hubieren acarreado. Si no hubiere culpa no estaba obligado a indemnizar al locatario, pero no tenía derecho a percibir el pago por el arrendamiento. Si la cosa no servía para el uso acordado en el contrato, podía exigir indemnización del locator, pudiendo, además solicitar la rescisión del contrato (merces).

Obligación de reembolsar los gastos necesarios y útiles que el locatario haya efectuado en la cosa arrendada; sin embargo, conviene distinguir entre gastos necesarios, que siempre eran abonados por el locator, y los gastos o impensas útiles, que solo se abonaban cuando fueren extraordinarios o de gran cuantía, ya que los gastos útiles ordinarios, es decir, acordes con la peculiar naturaleza de la cosa, corrían a cargo del locatario.  

Obligación de pagar todas las cargas que recaían sobre la cosa arrendada, tales como tributos o gravámenes.

Obligaciones del locatario-conductor (Arrendador)

El locatario estaba obligado a pagar el precio del arrendamiento (merces), en el lugar, tiempo y forma convenida en el contrato. La merces se satisfacía por prestaciones periódicas al vencimiento de los plazos convenidos. Si por causas imprevisibles o irresistibles no hubiera podido usar y disfrutar de la cosa, no estaba obligado, temporalmente, a satisfacer la merces.

Estaba obligado a servirse de la cosa para la finalidad convenida o de acuerdo al destino propio de la cosa.

Obligación de cuidar la cosa con la diligencia propia de un buen paterfamilias. Respondía de toda culpa por tener interés en el contrato. Respondía igualmente por la destrucción o pérdida por caso fortuito (responsabilidad por custodia), salvo que la destrucción o  pérdida fuera por fuerza mayor.

Obligación de restituir la cosa arrendada en buen estado al vencimiento del término contractual.

Obligación de no abandonar la cosa antes de expirar el plazo contractual, salvo que existiera causa justa y razonable para dicho abandono. Posteriormente en el Derecho Clásico, si el locatario abandonaba la cosa antes de terminado el plazo del arriendo, estaba obligado a satisfacer la merces correspondiente a todo el tiempo convenido.

El  locatario estaba obligado a costear los gastos ordinarios de conservación  de la cosa arrendada. 

Extinción de la locatio-conductio rei

La locatio conductio rei se extinguía por el vencimiento del término contractual.

Por la pérdida o destrucción de la cosa locada.

Por el mutuo disentimiento (contrarius actus).

Podía el locator solicitar la disolución del contrato por la falta de pago del locatario de la merces durante dos años; cuando éste incurriere en abuso o deterioro de la cosa arrendada; o cuando demostrase que él o los suyos necesitaban la cosa para habitarla o para hacerle reparaciones urgentes y de importancia. 

El locatario podía negarse a continuar el arrendamiento cuando sufría retardo en la entrega de la cosa, o se veía interrumpido en el disfrute de la misma, o se hacía impropia para el uso a que se destinó, o cuando dicho uso resultaba limitado y cuando tuviere temor fundado de que si continuaba sirviéndose de la cosa arrendada le iba a sobrevenir daño considerable. Cuando habiéndose arrendado la cosa  para un uso o destino determinado, el mismo ya se había verificado. Y, cuando se extinguía el derecho del locatario sobre la cosa arrendada.

Locatio-conductio operarum

La locatio-conductio operarum es un contrato en virtud del cual una de las partes (locator) se obligaba a prestar sus propios servicios, durante un tiempo determinado, a favor de otra persona (arrendatario- locatario- conductor), a cambio de una cierta remuneración (merces).

En la locatio-conductio operarum lo decisivo es la actividad o trabajo (operae) y no su resultado. Por lo tanto, su objeto es el servicio estipulado, y debe indicarse necesariamente el tipo de actividad contratada.

Ahora bien, en Roma solo podían ser objeto del contrato de arrendamiento de servicios aquellos trabajos denominados operae ileberales (servicios no liberales), vale decir, que no requieren conocimientos técnicos, o profesionales , específicamente trabajos manuales, mediante una remuneración concertada, la cual podía exigirse mediante la actio locati que obraba a su favor.  Por el contrario, el hombre libre que hubiera arrendado servicios liberales (médicos, abogados, preceptores, etc.) no podían pretender jurídicamente el pago de la merces convenida, debiendo recurrir a figuras  como la sociedad, mandato, etc. Por tal razón la prestación de servicios no liberales era el realizado por los esclavos, el cual se arrendaba (locatio conductio operae),  toda vez que en Roma los esclavos eran considerados cosas en propiedad, de manera que entre ambos no se estableció diferencias, ya que en uno u otro caso el objeto del contrato era una cosa; o la obra realizada por hombre libres o esclavos libertos (locatio conductio operarum),  siendo arrendador (locator) el mismo libre que trabaja, como hacen los esclavos, a cambio de una retribución. En este caso, también la merces (precio) es proporcional al trabajo hecho por el arrendador (locator).

Obligaciones del locator (arrendador)

Estaba obligado a prestar el servicio convenido en el tiempo, forma y lugar que se hubieren estipulado o, en caso contrario, pagar su valor. Esta prestación  debía verificarse directa y personalmente por el locator, extinguiéndose el contrato por la muerte de éste. En el cumplimiento de ésta obligación, el locator respondía por dolo y de toda culpa. El locatario para exigir al locator el cumplimiento de las obligaciones disponía de la actio ex conducto o conducti.

Obligaciones del locatario (arrendatario) 

El locatario estaba obligado a pagar la merces convenida. En el arrendamiento de servicios la merces es proporcional al trabajo practicado y no en razón de la obra realizada, lo cual constituiría otra figura contractual, la locatio conductio operis, pues el trabajo mercenario es trabajo a destajo. Para exigir el cumplimiento de las obligaciones anteriores, el locator disponía de la actio locati o locati.

Locatio-conductio operis

b) La locatio-conductio operis es un contrato en virtud del cual una de las partes (locator) pone a disposición de la otra (conductor) unos materiales para que esta última lleve a cabo una obra, a cambio de un precio, que debe ser abonado por la primera de ellas.

En la locatio-conductio operis, el conductor se obliga a realizar una obra (opus), por lo que, a diferencia de lo que ocurre en la locatio-conductio operarum, lo relevante no es el trabajo desarrollado sino el resultado del mismo. En concreto, las partes deben convenir sobre la obra a realizar, pudiendo ser suministrados los materiales tanto por el locator como por el locatario- conductor.

Obligaciones del conductor (locatario o contratista)

El locatario-conductor estaba obligado a ejecutar la obra convenida en la forma, tiempo y lugar estipulado. El locatario-conductor responde de la pérdida o deterioro de la obra hasta el momento de la entrega o de la aprobación del locator. Tal responsabilidad es por hecho propio o por hecho ajeno (auxiliares de la obra). Si el contratista (locatario-conductor) subarrienda la obra, no responde de los hechos de quienes le hubieren sustituido, salvo la culpa in eligendo. El comitente (locator) para exigir el cumplimiento de estas obligaciones, tenía la actio locati.

Obligaciones del locador (comitente)

El locator estaba obligado a pagar el precio (merces) convenido al contratista, a la conclusión de la obra. Podía pactarse que tales pagos se hiciesen proporcionalmente durante la ejecución de la obra.

Estaba obligado a indemnizar al locatario-conductor todos los daños que se le hubieren ocasionado por razón de las cosas o materiales que le entregó para la realización de la obra.

El contratista (locatario-conductor) disponía para exigir el cumplimiento de las obligaciones del locador de la actio conducti.