OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO (SEXTA PARTE)

 

Obligaciones del arrendatario

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o a falta de convenio, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Además de las obligaciones enumeradas retro, el arrendatario está obligado a:

a). Conservar la cosa en buen estado,

b). A restituirla al término del arrendamiento,

c). A realizar las reparaciones locativas y notificar al arrendador en el más breve término posible de toda usurpación o novedad dañosa que otra persona  haya hecho o manifestado querer hacer en la cosa arrendada, así como de las reparaciones que por ley corresponden al arrendatario.

Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convenio, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.

Estas son tres obligaciones distintas, de manera que puede incumplirse una de ellas sin incumplir las demás. Las analizaremos las tres inmediatamente.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR (QUINTA PARTE)

 

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

(QUINTA PARTE) 

Obligaciones del arrendador

El artículo 1.585 del Código Civil, dispone que el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, a las siguientes obligaciones:

1° Entregar la cosa arrendada,

2° Conservarla en buen estado de servir al fin para el cual se ha arrendador.

3°  Mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato (obligación de garantía).

Se trata de obligaciones establecidas por la ley para el caso de que las partes no hubieran convenido otra cosa, toda vez que en esta materia reina, en principio, la autonomía de la voluntad de las partes, de modo que éstas pueden restringir o ampliar tanto las obligaciones que la ley pone a cargo del arrendador como del arrendatario.

Cada una de obligaciones enunciadas, como tendremos oportunidad de estudiar, se descomponen a su vez en otras.

TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DEL ARRENDAMIENTO (CUARTA PARTE)

 

TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DEL ARRENDAMIENTO

(CUARTA PARTE)

Transmisión mortis causa

Como regla general los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento se transmiten a los herederos del arrendador y del arrendatario (art. 1.163 C.C.), salvo que las partes estipulen lo contrario. Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. Sin embargo, la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hace excepción a esta regla, como son los casos de la subrogación por disolución del grupo familiar y la subrogación por fallecimiento del arrendatario, tal como tendremos oportunidad de estudiar a continuación.

Subrogación por disolución del grupo familiar

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (TERCERA PARTE)

 

(TERCERA PARTE)

CONCEPTO

El arrendamiento es un contrato en virtud de cual una persona  (arrendador) se obliga a ceder el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (arrendatario) obligándose éste a su vez a pagar un precio determinado. Nuestro Código Civil lo define en su artículo 1.579 como “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar al a otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Las distintas leyes especiales que regulan el arrendamiento de inmuebles, también lo definen  de acuerdo al destino de él. (1)

Conforme a lo anteriormente expuesto, los elementos que tipifican el contrato de arrendamiento son:

1.- La concesión onerosa del uso y goce de una cosa que puede ser mueble o inmueble.

2.- El pago de un precio determinado, como la contraprestación correspondiente a la concesión del uso y goce. (2)

3.-Por un cierto tiempo, sin que implique que se trate de un término resolutorio determinado, dada la existencia de arrendamientos a tiempo indeterminado. Sin embargo, se excluye que lo sea a perpetuidad. 

ELEMENTOS ESENCIALES A LA EXISTENCIA Y VALIDEZ DEL ARRENDAMIENTO (SEGUNDA PARTE)

 

(SEGUNDA PARTE)

Los  elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los negocios jurídicos. Trataremos de ellos de seguidas.

El Consentimiento

El consentimiento normalmente expresado, recae sobre los elementos nucleares del contrato de arrendamiento: a).  la naturaleza del contrato, b).  la cosa arrendada, c).  el precio o canon, d).  la duración del contrato, y e).  el uso para el que se destina la cosa arrendada. Sin embargo, lo verdaderamente esencial a la existencia y validez del arrendamiento,  es que haya existido consentimiento sobre la naturaleza del contrato y sobre la cosa arrendada, ya que puede ocurrir que el contrato de arrendamiento sea válido cuando no se ha determinado el precio; igualmente ocurre con la determinación del tiempo del contrato así como tampoco para el uso para el cual se destina la cosa arrendada, ya que la falta de estipulación, el uso será aquel que pueda presumirse según las circunstancias. Al contrario, será nulo por falta de objeto el contrato de arrendamiento que no exprese la cosa arrendada.

EL ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA (PRIMERA PARTE)

(PRIMERA PARTE)

 “El  9 de septiembre de 1.939, se regularon los precios de los artículos de primera necesidad entre los cuales se incluyó la habitación y en particular el alquiler de las vivienda.

El Decreto Número 176 de 15 de agosto de 1.944, se reguló la fijación de los tipos máximos de los alquileres en los contratos de arrendamiento respecto de los inmuebles que enumeraba  el Decreto y de las otras categorías de inmuebles que determinaba el Ejecutivo Nacional  y se prohibió la desocupación de los inmuebles arrendados sujetos a regulación.

Por Resolución N° 72 de 24 de diciembre de 1.945, se dictaron normas sobre rebajas de alquileres.

Por Decreto N° 184, de 16 de febrero de 1.946, se extendió la regulación a “todo edificio” cuya construcción terminase después de la fecha del mismo Decreto.

El 25 de enero de 1.947, dictó el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, posteriormente reformado el  27 de septiembre de 1947.

El 6 de marzo de 1.947, se dictó el Decreto Legislativo sobre Arrendamiento y Desalojos de Predios Rústicos, y reglamentado el 4 de junio de 1.947. Posteriormente fueron derogados por el Estatuto Agrario de 28 de junio de 1.949 y éste a su vez, por la Ley de Reforma Agraria.

Por Decreto N° 421, del 1° de julio de 1.952, se creó la Oficina de Inquilinato que se creó como dependencia del Ministerio de Fomento.

El 1 de agosto de 1.960,  se dicta la Ley de Regulación de Alquileres, derogó el conjunto de Decretos y Resoluciones que regulaban la materia, a excepción del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, de 27 de septiembre de 1.947, de las normas de desalojo en la Ley de Reforma Agraria y de parte del Decreto del Decreto relativo a la Oficina de Inquilinato.