(SEGUNDA PARTE)
Los elementos
esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos
los negocios jurídicos. Trataremos de ellos de seguidas.
El Consentimiento
El consentimiento normalmente expresado, recae sobre los elementos nucleares del contrato de arrendamiento: a). la naturaleza del contrato, b). la cosa arrendada, c). el precio o canon, d). la duración del contrato, y e). el uso para el que se destina la cosa arrendada. Sin embargo, lo verdaderamente esencial a la existencia y validez del arrendamiento, es que haya existido consentimiento sobre la naturaleza del contrato y sobre la cosa arrendada, ya que puede ocurrir que el contrato de arrendamiento sea válido cuando no se ha determinado el precio; igualmente ocurre con la determinación del tiempo del contrato así como tampoco para el uso para el cual se destina la cosa arrendada, ya que la falta de estipulación, el uso será aquel que pueda presumirse según las circunstancias. Al contrario, será nulo por falta de objeto el contrato de arrendamiento que no exprese la cosa arrendada.
El arrendamiento
puede estar sujeto a término o condición. El término extintivo es, en
principio, esencial en el contrato, puesto que no existe arrendamiento
perpetuo. Ese término extintivo puede ser cierto o incierto; ejemplo de este
último es el arrendamiento a tiempo indeterminado. Resulta factible y más aún
normal, que las partes convengan que el contrato de arrendamiento solo
comenzará a correr a partir de una cierta fecha, lo que viene a importar un
término suspensivo. Pueden convenirse igualmente condiciones, sean estas
suspensivas o resolutorias; como por ejemplo: celebrar un contrato de
arrendamiento de un inmueble sujeto a la condición suspensiva o resolutoria de
que se desaloje otro (1).
Promesa
de arrendamiento
Cuando se trata de un acto bilateral en el que una de
las partes promete arrendar y la otra promete tomar en arrendamiento, en verdad
no hay promesa de contrato, sino un contrato de arrendamiento definitivo y su
incumplimiento permite al arrendatario demandar el cumplimiento o la resolución
del contrato ya formado con resarcimiento de daños y perjuicios. En cambio, la
promesa unilateral de arrendamiento constituye una obligación causada por una
voluntad unilateral, que resultas revocable hasta tanto haya sido aceptada;
luego de este acto, queda perfeccionada su obligatoriedad.
Los
arrendamientos obligatorios
Aunque el
consentimiento libremente prestado es de la esencia del arrendamiento, los
nuevos paradigmas, reflejo de un estado socialista, que considera que la
propiedad tiene una función social, ha llevado al legislador a imponer a las
empresas constructoras de desarrollo habitacionales de más de diez inmuebles, a
destinar un porcentaje de esas viviendas para arrendarlas, así como su venta,
cuando el arrendamiento tenga diez años de antigüedad (2).
Legitimación para dar en arrendamiento
Puede arrendar
el propio propietario, aunque su derecho este sujeto a condición resolutoria.
Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a
término fijo sin el consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término
se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no ser
que tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la
recolección de la cosecha, pues en tal caso, el arrendamiento durará hasta la
recolección de la misma (art. 1.581 C.C.). La acción de reducción corresponde
al acreedor hipotecario y a sus causahabientes (3).
Puede arrendar el enfiteuta; el arrendatario no puede
subarrendar, salvo autorización expresa y escrita del arrendador (art. 51 Ley
Para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda. Artículo 15 de la Ley
de Arrendamiento Inmobiliario y artículo
41 literal “c” Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial).
Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta
las reglas dispuestas en el artículo 598 del Código Civil.
En el caso de comunidad la cosa indivisa puede ser
arrendada por acuerdo de la mayoría de los comuneros (art.764 C.C.). Caso
contrario, es decir, el contrato celebrado por uno solo de ellos y el
arrendatario, el mismo no es nulo ni anulable; sin embargo, el contrato es “res inter alios acta”, es decir, inoponible a los demás comuneros, por tanto,
cualquiera de ellos puede reivindicar la cosa arrendada contra el arrendatario,
a tenor de los dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
El arrendatario de buena fe puede, en tal caso, reclamar a su arrendador el
resarcimiento de los daños y perjuicios.
La inoponibilidad del contrato de arrendamiento,
aplica para todos los demás casos de arrendamiento de la cosa ajena.
La ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo
11, el Reglamento de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos
de Vivienda en su artículo 2 disponen, que además de las personas retro
mencionadas, otras están legitimadas, pero a los solos efectos de los procedimientos
administrativos, tales son: aquellas
que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren
resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal
regulación. Igualmente se consideran
también interesados a las personas
naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de
inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
El decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, señala
igualmente como legitimados para arrendar: al administrador, al gestor, al
mandante, al recaudador o subarrendador, haciéndolos solidariamente
responsables de las obligaciones contractuales conjuntamente con el propietario
(art. 6).
CAPACIDAD
En términos
generales, tienen capacidad para arrendar todos aquellos que tengan la plena
propiedad o la facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos. Esta
autorización puede ser conferida por mandato, corno consecuencia de un
contrato, de un derecho real, o por autorización expresa de la ley, o en otras
palabras, las personas que pueden arrendar, supuesta su capacidad de ejercicio,
son:
1° El
propietario.
2° Los que por
un contrato tienen el uso o goce de un bien, facultados por la naturaleza del
contrato para trasmitir ese uso o goce.
3° Los que por
virtud de un derecho real pueden conceder e! uso o goce de los bienes ajenos; y
4° Los
expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes
ajenos, para celebrar arrendamiento.
Precisado lo
anterior, podemos señalar que la regla general en el Derecho venezolano es,
quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años,
salvo disposición especial de la Ley (art. 1.582 C.C.).
En cuanto a la
capacidad de hecho, puede señalarse lo siguiente:
a). Los menores
no emancipados y el entredicho, solo pueden dar o tomar en arrendamiento, a través de su representante legal.
b). Los menores
emancipados y en inhabilitado legal pueden celebrar contratos de arrendamiento
por tiempo determinado o indeterminado porque tienen la libre administración de
sus bienes, precisando que no puede exceder de dos años, ya que para hacerlo
deben cumplir las respectivas formalidades habilitantes (arts. 383, 410 y 1.582
C.C.).
c). El
inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la misma situación del
inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su
incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede
el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se
cumplan las respectivas formalidades habilitante (art. 409 C.C.)
Considera quien
suscribe, que actualmente el menor
emancipado y el inhabilitado legal y judicial, no pueden arrendar bienes
inmuebles a tiempo indeterminado así como tampoco aquellos destinados a
vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, la Ley de
Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, por las siguientes
razones:
Inicialmente el
menor emancipado y el inhabilitado podían dar en arrendamiento un bien inmueble a tiempo indeterminado, ya que
esto se consideraba un acto de simple administración, toda vez que éstos podían
dar por terminado el contrato en cualquier tiempo, por así disponerlo expresamente
el artículo 1.615 del Código Civil, que
señala que “en los contratos
verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en los que no
se hubiere determinado tiempo de duración, podían deshacerse libremente por
cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la
desocupación, si la casa estuviere ocupada
con algún establecimiento fabril, y sesenta días si no estuviese en este
caso”. Ahora bien, el 1° de febrero de 1.982, la antigua Corte Suprema de
Justicia, en Sala Plena, dictó una sentencia en la cual se declaró que el
encabezamiento y el Primer Aparte del artículo 1.615 del Código Civil, debían
ser derogados tácitamente y en consecuencia, tenerse como no escritos, en lo
atinente a los plazos que concedían al arrendatario para la desocupación del
inmueble y a la facultad y plazos para el aumento del canon de arrendamiento,
por colidir con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y la Ley de
Regulación de Alquileres vigentes en dicha época. Dicha sentencia, al ser
dictada por el máximo Tribunal en Sala Plena, ser hizo de obligatorio
cumplimiento, de tal manera que desde el año de 1.982, en menor emancipado y el
inhabilitado, al no poder dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a tiempo
indeterminado, la facultad de éstos de arrendar, paso de ser un simple acto de
administración a uno de disposición (4).
Por las mismas
razones, tampoco podrían arrendar destinados a vivienda, habitación, pensión o
viviendas estudiantiles, toda vez que la Ley de Regularización y Control de
Arrendamiento de Viviendas en su artículo 51,
los contratos de arrendamiento son renovables por la sola voluntad
del arrendatario, de manera que el
arrendamiento podría extenderse del
plazo de dos años por sola voluntad, en este caso del inquilino.
En
cuanto a las incapacidades de derecho
Ni el tutor ni
el protutor pueden tomar en arrendamiento bienes muebles e inmuebles que
pertenezcan al pupilo (art. 370 C.C.).
Poder
Los administradores de bienes ajenos pueden dar en arrendamiento, salvo limitaciones
legales. El padre o la madre que
ejerza la patria potestad, pueden dar en arrendamiento, pero con la condición
de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se le califica como acto que excede de la
simple administración y deberán
cumplirse formalidades habilitantes (art. 267 C.C.). Por analogía las mismas
reglas son aplicables a los curadores (5). El tutor o quien haga sus veces no
puede dar ni tomar en arrendamiento bienes inmuebles sin autorización judicial,
sino cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado /arts. 365, 397 y 408
C.C.). (6). Valgan las mismas
consideraciones efectuadas para el caso del menor emancipado y el inhabilitado
legal y judicial.
El cónyuge pueden arrendar libremente los bienes propios y los
bienes comunes cuya administración le corresponda (arts. 154 y 1.582 C.C.).
Además pueden dar en arrendamiento con la simple tolerancia de éste (art. 155
C.C.) (7).
Los
herederos que tengan la
posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las
casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo
indeterminado (arts. 428 y 1.582 C.C.). Si se trata de otros bienes habrá que
distinguir entre los arrendamientos que constituyan actos de simple
administración y arrendamientos que constituyan actos de disposición, ya que
los citados poseedores provisionales pueden realizar por si solos los primeros
mientras requieren autorización judicial para los demás (art. 429 C.C.). Si la
posesión es definitiva, los herederos pueden dar en arrendamiento libremente.
Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representación
de sus mandantes dentro de las facultades que les hayan conferido. Si el
mandato está concebido en términos generales solo se les permite celebrar
arrendamientos que constituyan actos de simple administración (art. 1.688
C.C.), lo que implica que no pueden arrendar casas o predios rústicos sino
hasta dos años (art. 1.582 C.C.) (8).
El Objeto DEL CONTRATO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El objeto del contrato de arrendamiento es la
operación jurídica consistente en la entrega de uso y goce de una cosa durante
un cierto tiempo a cambio de un precio.
La
Cosa Arrendada
Los inmuebles, así como las cosas muebles no
fungibles, pueden arrendarse. Las cosas fungibles no pueden arrendarse, ya que
el arrendamiento presupone la restitución de la misma cosa arrendada, en
cambio, la restitución en las cosas fungibles, supone otras tantas de la misma
especie y calidad, lo que viene a significar que no estaríamos en presencia de
un arrendamiento sino de un contrato de mutuo.
Para que el contrato sea válido, es necesario que la
cosa arrendada exista al momento de contratar. Si para en momento de la
celebración del contrato, la cosa ha
perecido completamente, el contrato es nulo, pues carece de objeto. Pero si ha
perecido parcialmente, es aplicable la solución del artículo 1.588 del Código
Civil, es decir, puede el arrendatario pedir, la reducción del alquiler o la
resolución del contrato.
Las
Cosas Futuras
En el momento de la celebración del contrato, la cosa
debe ser determinada, determinable, y existente. Pueden ser objeto las cosas
futuras, y en este caso el contrato queda concluido bajo la condición de que la
cosa llegue a existir.
Cosas
Fuera del Comercio
En principio, todas las cosas pueden ser objeto de
arrendamiento, sin embargo, existen excepciones. No pueden ser objeto bienes
cuyo uso estén fuera del comercio, ejemplo las viviendas urbanas o suburbanas
que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.
Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente
llamadas “ranchos”, que son aquellas construidas con materiales inadecuados o
perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de
infraestructura primaria (artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y
artículo 12 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), con la salvedad
que hicimos al tratar el punto al analizar la citada ley. Igualmente las cosas
fungibles por las razones ya indicadas retro.
Igualmente se considera fuera del comercio, pero a los solos efectos del arrendamiento,
las viviendas adjudicadas por el Estado, por considerarlo contrario al interés
público, salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en
la materia, y en ningún caso podrá tener fines de lucro (art. 13)
Derechos
y Fondo de Comercio
Adelantamos que
nuestra legislación permite el arrendamiento, en este caso, de Fondos de
Comercio (art. 3 Ley de Arrendamientos inmobiliarios), a pesar de que el Código Civil se refiera a cosas corporales.
Ahora bien, para la mejor comprensión del instituto estudiado, señalaremos la
opinión del tratadista argentino Lorenzetti RICARDO LUIS (9), a la cual avanzamos, que adherimos
completamente a su tesis; señala el mencionado tratadista:
“se discute si
pueden ser arrendados los derechos.
Muchos autores sostienen que nada lo impide porque podría darse en locación el
derecho a servirse de un pozo, de un garaje, el derecho de pesca o el emergente
de una concesión. se ha criticado esta posición porque, cuando se trata de
cosas, es separable el dominio del uso y goce, mientras que cuando son
derechos, el distingo es virtualmente imposible, con lo que no habría como separar
la cesión de créditos de la locación, por lo que se señala que siempre se trata
de una cesión, definitiva o temporaria.
Desde el punto
de vista dogmático, el Código alude solo a las cosas al definir el contrato
(art. 1493) (10), y al establecer su objeto (art. 1499), la única mención se hace
cuando se admite el arriendo del usufructo (art. 2870) (11), pero se ha dicho que lo que en realidad se da
en locación no es el derecho, sino la cosa sobre la cual se ejerce.
Por esta razón
la tesis mayoritaria se pronuncia en contra de la locación de derechos en
nuestro sistema legal, aunque en la jurisprudencia hubo ocasiones en que se
consideraron legítimas situaciones que guardan algún grado de analogía, como el
alquiler de un puesto de diarios y hay autores que se pronuncian por su
admisibilidad.
En cuanto a la
posibilidad de dar en locación un fondo de comercio, deben distinguirse
diversas situaciones:
a). Locación del
inmueble sin el fondo de comercio, si se alquila el inmueble en el cual
funciona el fondo, o los muebles que se utilizan para la actividad, no hay
ningún impedimento, porque la celebración de este contrato es ajena al fondo
como tal y no se halla involucrada ninguna modificación subjetiva en la
titularidad del mismo.
b). Locación del
inmueble con el fondo de comercio: si el propietario de un inmueble quiere
alquilarlo, conjuntamente con el fondo que funciona en el mismo, debe celebrar
el contrato de locación y además seguir el procedimiento legal para la cesión
de los derechos unidos al fondo.
c). Locación del
fondo de comercio: se ha discutido en la doctrina la posibilidad de que el
fondo de comercio, como universalidad jurídica, sea objeto del contrato de
locación, predominando la tesis negativa. La incompatibilidad surge, en la
legislación vigente, porque el contrato de locación puede tener por objeto
cosas y no a derechos, y menos aún universalidades jurídicas como es un fondo
de comercio”
El Precio EN EL ARRENDAMIENTO
En el arrendamiento el
precio es uno de los elementos esenciales de este contrato, como que es
el objeto que tiene en mira el arrendador al contratar (cambio del uso y goce
por un precio). Constituye e! objeto directo de la obligación del arrendatario
y el objeto indirecto del contrato, de tal manera que si en un arrendamiento no
se determina e! precio, e! contrato es inexistente. Este objeto directo de la
obligación del arrendatario e indirecto del contrato, debe guardar, además de
la relación de proporcionalidad con el uso y goce, una relación de
interdependencia con los mismos, es decir, no se causa el precio y, por tanto,
el arrendatario no está obligado a pagar la renta, sino se concede día a día,
momento a momento, e! uso y goce de la cosa arrendada. Siendo que el precio es uno de los elementos
esenciales, es necesario asentar como regla general que debe estar el
determinado en el contrato o debe ser determinable de acuerdo con sus
cláusulas. En este último caso son de aplicación subsidiaria las reglas de la
compraventa (art. 1.479 C.C.), pudiendo las partes dejar librada la fijación
ulterior al arbitrio de un tercero; también puede estipularse que el precio se
fije con referencia al corriente en un mercado
y en un día determinado. Si este elemento falta, el contrato es nulo por
carecer de objeto. Sin embargo, consideramos que dada la reglamentación
altamente proteccionista del arrendatario establecida en la Ley de
Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en el caso de bienes inmuebles destinados a vivienda,
habitación, pensión o viviendas estudiantiles, si la cosa arrendada se ha
entregado o no al arrendatario, el contrato no es nulo por falta de
determinación del precio, toda vez que la citada ley dispone en su artículo 66,
que es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas
la fijación del canon de arrendamiento
de los inmuebles regulados por dicha Ley.
En semejante sentido el Decreto Ley con Rango, Valor y
Fuerza de Ley para la Regulación de los
Arrendamiento Para Uso Comercial en sus artículo 32 y 33.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos
de la cosa[1],
y agregamos nosotros, a un margen del producto de las ventas en los casos de
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, por disponerlo así el
Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 32 (12) lo cual fue analizado al estudiar las
diferencias entre el Arrendamiento y sociedad. Concretamente la participación
en las ganancias del arrendatario. Por tanto, allí remitimos al lector así como
lo remitimos al pie de página retro indicado.
El autor Aguilar
Gorrondona José Luis, al quien tanto hemos citado en este obra, por
considerarlo uno de los juristas más versados en la materia que tratamos,
señala que “las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser
serio y de que no debe ser vil, se
plantea en los mismos términos de la de ventas (13). Con toda la autoridad que
posee el egregio civilista, y con el debido respeto que merece uno de los
mejores autores que han escrito sobre la materia, el autor difiere de su
opinión (15), concretamente en la legislación venezolana, aun cuando el precio del arrendamiento fuese
injusto, es decir, notoriamente desproporcionado en más o menos, en relación
con el valor del uso o goce de la cosa, el arrendador no podrá pedir la
rescisión del contrato por causa de lesión. En nuestro país. el artículo 1.350
del Código Civil lo prohíbe expresamente, al disponer “La rescisión por lesión
no puede intentarse aun cuando se trate de menores, no produce efectos respecto
de los terceros que hayan adquiridos
derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por
rescisión”, siendo los casos taxativos de excepción: y se prevén los supuestos
taxativos de la misma en los artículos 1120 y 1132 (en materia de partición),
183 (comunidad conyugal), 770 (comunidad), 1680 (sociedad), 1496 y 1497
(venta), 1746 (intereses), 1663 y 1664 (sociedad) (16).
El pago puede ser en forma total o periódica, y en
ambos casos, en forma anticipada o vencida. En Venezuela la modalidad más
utilizada es el pago periódico y por adelantado, y realizarse dentro de los
cinco primeros días de cada mes. No existe inconveniente alguno en que se pacte
que el precio se pague de una sola vez,
sea por adelantado o al finalizar el contrato. Sin embargo, en el caso de
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o
viviendas estudiantiles, la Ley Para la
Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda señala expresamente que el pago del
precio debe ser mensual, y podrá
efectuarse dentro de los cinco primeros
días de cada mes; y en ningún caso
podrá exigirse al arrendatario el pago anticipado de los cánones de
arrendamiento (art 67). Debe realizarse en bolívares depositados en una
cuenta corriente abierta para tal fin en una Institución Bancaria (art. 68).
Por tanto, prohíbe el pago en moneda
extranjera (art. 54).
En el caso del Decreto
Ley con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial, el arrendatario no estará obligado a
pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o
aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el
local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato, a menos que
el arrendatario manifieste su interés en adquirir dichos bienes muebles (art.
15). El pago debe efectuarse en bolívares, depositados en una cuenta bancaria
(art. 27), por tanto, se prohíbe el pago en moneda extranjera (art. 41 literal
“e”). Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo
estipulado en este Decreto Ley (art. 41 literal “d”). El cobro por activos
intangibles tale como relaciones, reputación y otros factores similares (art.
41 literal “f”). El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura
del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre,
por incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y
demás normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de común
acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité Paritario
de Administración del Condominio (art. 41 literal “h”) y; el cobro por parte del arrendador de
cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo
previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley (art. 41 literal “ i“).
Finalmente se prohíbe constituir
depósitos y garantías o fianzas superiores a tres meses del canon de
arrendamiento establecido (art. 19)
En cuanto a la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios, se permite pagar en moneda nacional o
extranjera; en este último caso, el arrendatario se libera de su obligación
principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional (art. 17,
Parágrafo Segundo). Se permite constituir garantías personales o reales en
respaldo de las obligaciones asumidas por el arrendatario, sin que en ningún
caso puedan coexistir (art. 21); sin
embargo, en el caso de depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de
las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder
del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se
generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago
de los cánones de arrendamiento (art. 22), de manera que no pueden
compensarse con el pago del alquiler. Finalmente quedan prohibidos a pagar
alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión,
traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la
celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren
ubicados dentro del área que se pretende arrendar (art. 13).
El precio no puede ser modificado por la voluntad
unilateral del arrendador en la etapa de cumplimiento; tampoco durante la vigencia
de la prorroga legal de ser el caso (art. 38 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios); tampoco después de vencida la prorroga legal, ya que si el
arrendatario continua ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador (arts.
1.600 y 1.614 C.C.), éste no puede incrementar el precio, porque la
continuación es en las mismas condiciones. El arrendador solo tiene derecho a
demandar el desalojo del inmueble, por vencimiento del término contractual, y
de ser el caso, al vencer la prorroga legal. Igualmente, si el arrendador
realiza un aumento de precio durante la vigencia del contrato, o de la prorroga
legal o en el caso del arrendamiento tácitamente renovado (tácita
reconducción), tal acto es nulo por falta de uno de los elementos esenciales
del contrato, como lo es el consentimiento, en este caso, del
arrendatario, el cual abarca el precio
del alquiler. Sin embargo, existen tres casos de excepción en los cuales la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza un aumento del canon de arrendaticio
independientemente de la voluntad de las partes: Primero: durante la vigencia
del contrato, el cual es objeto de revisión
por el órgano administrativo, en los casos de inmuebles sujetos regulación, es
decir, aquellos construidos con anterioridad al 2 de febrero de 1.987 (art.
32); Segundo: durante la vigencia del
lapso de la prorroga legal, tal es el caso: cuando el inmueble está sujeto a
regulación por el órgano administrativo correspondiente, por ser su
construcción anterior al 2 de febrero de 1.987, siendo estos órganos
administrativos: la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructuras en el Área Metropolitana de Caracas y en el resto del país, en
las Direcciones de Inquilinato de las Alcaldías caso en el cual (arts. 4, letra
“b”) los cuales son los encargados conforme a esta de Ley de Arrendamiento
Inmobiliarios de fijar y revisar el precio de los cánones de arrendamiento
(arts. 29 al 32); y Tercero: en los contratos de arrendamiento, a tiempo
determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y
en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización
periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que
haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice
General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela
acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un
acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14).
En el caso de los inmuebles regulados por el Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ésta establece
los parámetros para que las partes fijen el precio al inicio de la relación
arrendaticia. Posteriormente son
revisados por órgano administrativo (SUNDDE) en los supuestos
establecidos en el artículo 33 eiusdem. (16)
En los inmuebles regulados por la Ley Para la
Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, tienen un tratamiento distinto. En la
mencionada ley, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda,
hace “fijación” mediante
resolución, del precio al momento de la
celebración del contrato (arts. 66 y 77). Igualmente, si vencido el término
contractual el arrendatario ejerce la opción de renovar el contrato de
arrendamiento (arts. 51), la citada
Superintendencia, puede “revisar” el
canon de arrendamiento máximo mensual, cuando hubiere transcurrido un año
después de cada fijación, efectuada y notificada por el órgano administrativo;
o cuando se cambie, total o
parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble y cuando el arrendador haya ejecutado en el
inmueble, dentro del plazo indicado en el numeral 1 del presente artículo,
mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble
(art. 83).
El Tiempo
El
arrendamiento puede ser a tiempo determinado o indeterminado.
El contrato a tiempo determinado es resolutorio, de
tal manera que vencido el término contractual, se extingue el vínculo. Esta
modalidad no es solamente accidental sino de la esencia del contrato, toda vez
que no se concibe el arrendamiento a perpetuidad, ya que entrabaría la libre
circulación de los bienes. Nuestro legislador señala que los arrendamientos no
pueden celebrarse por más de quince años. Los celebrados por más tiempo, se
limitan a los quince años. (1.580 y
1.581 C.C.). Estas normas son consideradas por el legislador como de orden
público.
El arrendamiento celebrado por una duración superior
al máximo legal permitido, no es anulable sino que se reduce a dicho máximo
(art. 1.580 C.C.). La acción de reducción solo puede ser ejercida por el
arrendador y sus causahabientes, incluso a título particular. (17)
Si se trata del arrendamiento de una casa para
habitarla, puede estipularse que dure hasta por la vida del arrendatario. En el
caso de arrendamiento de terrenos completamente incultos, celebrados bajo la
condición de desmontarlos y cultivarlos si pueden extenderse hasta cincuenta
años (art. 1.581 C.C.).
Los contratos de arrendamiento pueden celebrarse por tiempo indeterminado. El Código Civil en
su artículo 1.615, prevé la existencia de contratos verbales o por escrito sin
que se hubiere determinado tiempo para su duración. De otra parte, un contrato
celebrado a término fijo, puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, lo
cual sucede si al vencimiento de la prorroga legal, el inquilino continuare
ocupando el inmueble, sin oposición del propietario, se juzga que el
arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se
procederá como en los contratos que se hacen a tiempo indeterminado, vale
decir, opera la tácita reconducción. (arts. 1.600 y 1.614 C.C.).
Si el contrato de arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (art.
1.599 C.C.), por lo que, en principio, el arrendatario está obligado a
restituir el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió (art. 1.594
C.C.). Sin embargo, desde la promulgación del Decreto Legislativo Sobre el
Desalojo de Viviendas en el año 1.947 hasta el presente, se han creado medidas legales muy fuertes
para proteger al arrendatario, entre
ellas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual se crea la
institución de la prórroga legal (arts. 38 al 41), que, como veremos más
adelante, se extiende, de pleno derecho,
por un tiempo fijado por ley, tomando en consideración la duración de la relación arrendaticia
convenida por tiempo determinado. Dicha extensión legal no desnaturaliza la
temporalidad originariamente determinada en el contrato, es decir, la misma
integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora
concluye, y que al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.
Decimos que la tácita reconducción se produce al
vencimiento de la prorroga legal,
porque, como indicamos retro, al vencimiento del término contractual
opera de pleno derecho la citada prorroga; vencida ésta, el arrendatario está
obligado a devolver la cosa arrendada tal como la recibió (art. 1.594 C.C.).
Ahora bien, si el arrendatario quedare ocupando el inmueble sin oposición del
propietario, el arrendamiento se presume renovado, por lo que continuara bajo
las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo (arts. 1.600 y 1.614 C.C), se
procederá como en los contratos sin determinación de tiempo. Para evitar que esta situación se verifique,
podrá el arrendador demandar al finalizar el lapso de prorroga legal, la
resolución del contrato por vencimiento del término (1.167 C.C), o el desalojo
y solicitar el secuestro de la cosa arrendada, en los términos señalados Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (art. 39) y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial (arts.
40 literal “g” y 41 literal “l”).
Plazos
mínimos
La Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, establece un (1) año como plazo mínimo para el
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda,
habitación, pensión o viviendas estudiantiles (art. 51). El Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Para el Uso Comercial
(art. 24), el plazo mínimo será de un
(01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en
temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor. Quedan exceptuados
igualmente del plazo mínimo: Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados,
las fincas rurales, los fondos de comercio. Además, los hoteles, moteles,
hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales
o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales
estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la
autoridad competente (art. 8 Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas); los destinados a Sedes de Embajadas, Consulares,
Organismos Internacionales y personal perteneciente a éstos (Sedes de Misiones,
Misiones Permanentes, Oficinas Comerciales, Centros Culturales, Residencias de
Embajadores y Locales Para Depósito), conforme a la Resolución emanada del
Ministerio de Poder Popular Para las Relaciones Exteriores, publicado en Gaceta
Oficial de la República número 41.340, en fecha 14 de febrero de 2018.
La
prórroga legal.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado está sometido a un plazo extintivo, el cual
es prorrogado legalmente por el legislador, con el fin de que, vencido éste, el
arrendatario pueda seguir ocupando el inmueble
durante un cierto tiempo máximo, con fundamento en la duración, no ya
del contrato sino de la relación arrendaticia en general. La prórroga legal procede cuando al
vencimiento del contrato, el arrendatario haya dado cumplimiento a todas sus
obligaciones, legales y contractuales, de lo contrario, perderá este beneficio.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 38 de la
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “en los contratos de arrendamiento que
tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este
Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento
del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y
potestativamente para el arrendatario.
Asimismo, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial, establece en
su artículo 28, la prorroga legal, al disponer
que “al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis
(06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal
que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario”.
Ámbito
de aplicación
Ahora bien, conforme al artículo 1 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios y del artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial, la prorroga legal aplicaría sobre el arrendamiento y subarrendamiento de los
inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, entendiendo por éstos, los
ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en
edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a
consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que
formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.
Igualmente los de prestación de
servicios, industriales, profesionales,
y de enseñanza. Asimismo se presumirán destinados a uso comercial, salvo
prueba en contrario, los arrendamientos de quioscos, stands, y establecimientos
similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al
inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
En relación a los arrendamientos o subarrendamientos
de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, o de
los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, desde la entrada en vigencia la Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en fecha 12 de
noviembre del año 2.012, quedaron
excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
(18), en consecuencia de la prorroga legal,
toda vez que estos contratos al vencer, son renovables por la sola
voluntad del arrendatario (art. 51).
Características
Es obligatoria
para el arrendador y potestativa para
el arrendatario, por lo que puede ser renunciada por éste al vencimiento del término contractual, por lo que tal renuncia resulta ineficaz si
se realiza al momento de celebrar el contrato, ello en razón de que los
derechos consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de orden público, por afectar un derecho
del arrendatario, como lo constituye el de poder continuar y durante
determinado tiempo ocupado y gozando del inmueble que le fuera arrendado.
La prórroga legal opera de pleno derecho, lo que viene
a significar que la misma procede aun cuando las partes no la hayan establecido
al momento de contratar, puesto la misma procede en beneficio del arrendatario
como derecho irrenunciable.
Aplica únicamente cuando el contrato de arrendamiento
fue celebrado a tiempo determinado, lo que excluye de su ámbito de aplicación,
los contratos celebrados a tiempo indeterminados.
No procede la prorroga legal en aquellos
arrendamientos o subarrendamientos cuyo objeto sean inmuebles destinados a
vivienda, habitación, residencia o pensión, o de los anexos y accesorios que
con ellos se arrienden, por regularse por un régimen distinto, cual es, el
establecido en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Viviendas.
El lapso de duración de esta prórroga legal, se
regula, no en atención a la duración del contrato sino de la relación
arrendaticia en general, siguiendo las siguientes reglas:
a). Cuando la relación arrendaticia haya tenido una
duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis
(6) meses.
b). Cuando la relación arrendaticia haya tenido una
duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un
lapso máximo de un (1) año.
c). Cuando la relación arrendaticia haya tenido una
duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará
por un lapso máximo de dos (2) años.
d). Cuando la relación arrendaticia haya tenido una
duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres
(3) años
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación
arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las
mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato
original.
Para que ese beneficio proceda, el arrendatario debe
encontrarse solvente en el cumplimiento de todas las obligaciones a su cargo
por disposición contractual y legal. Caso contrario, perderá este derecho.
Finalmente, cuando estuviere en curso la prórroga
legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por
vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean
interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
LA Causa EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
El contrato debe tener causa lícita la cual se
presume. La causa es ilícita cuando es contraria a la ley, o a las buenas
costumbres o al orden público. En el arrendamiento la causa se entiende como la
finalidad que tuvieron las partes al contratar. Así, si las partes, al momento
de contratar, establecen como finalidad darle a la cosa arrendada un uso deshonesto, por tanto, contrario al
orden público y a las buenas costumbres, el contrato es nulo por causa ilícita
(art. 1.167 C.C.). Por ejemplo; celebrar un contrato de arrendamiento con el
fin de instalar en el inmueble una casa
de tolerancia o la instalación de una venta de sustancias prohibidas (drogas).
Distinto es el caso del arrendatario que le da a la
cosa arrendada, un uso deshonesto o contrario al orden público o al convenido
contractualmente. En este caso, la consecuencia no sería la nulidad del
contrato, sino la acción del arrendatario para pedir la resolución del contrato
con los daños y perjuicios, o el desalojo o el cumplimiento del contrato, es
decir, darle el uso honesto que tuvieron en mira las partes al contratar.
Frente a la ilicitud de la causa, el efecto, como
indicamos, es la nulidad absoluta. Si el contrato de arrendamiento fue
celebrado con una causa ilícita, el mismo carece de valor, de tal manera que
las partes no pueden exigir su cumplimiento. Ahora bien, si la cosa arrendada
fue entregada al arrendatario, es evidente que el arrendador carece de acción
para exigir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones e incluso para
desalojar conforme a las normas relativas al arrendamiento, en razón del
principio de que nadie puede invocar a su favor su propia torpeza. Tendrá el
arrendador que recurrir a otras acciones para lograr la restitución del bien,
por ejemplo la acción de reivindicación.
NOTAS
Y BIBLIOGRAFIAS
(1). LORENZETTI
RICARDO LUIS. Tratado de los
Contratos. Tomo II. Editores Rubinzal-Culzoni. Primera Edición. Página 343.
(2). Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Artículo 84. Con el objeto de estimular la participación de la
iniciativa privada en la construcción de viviendas, las empresas constructoras
de desarrollos habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un
porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será fijado
mediante resolución del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia
de vivienda y hábitat. Las viviendas indicadas en este artículo, deberán
cumplir con las mismas características y especificaciones técnicas.
Artículo 85. Las empresas constructoras deberán, previo inicio del
proyecto de la construcción de viviendas, notificar e informar al Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y a la
alcaldía correspondiente, la cantidad de viviendas a construir, así como
determinar el tiempo estipulado para la construcción de las mismas. Queda
expresamente establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio a la
obra.
Artículo 88. En aquellos inmuebles construidos, según lo referido
en el artículo 84 de la presente Ley, se garantiza que el arrendatario o
arrendataria y su grupo familiar, no pasen más de diez años en condición de
arrendatario o arrendataria. Por lo tanto, al cumplir diez años de
construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al
arrendatario o arrendataria que esté ocupando el inmueble, y el precio de venta
será el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
(3). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Contratos y
Garantías. Derecho Civil IV. Quinceava Edición. Ediciones Universidad Católica
Andrés Bello. Página 372.
(4). COMENTARIO
DEL AUTOR
(5). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 368
(6). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada.
Página 368
(7). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada.
Página 368
(8). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 369.
(9). LORENZETTI
RICARDO LUIS. Obra Citada Página
346, 347 y 348.
(10). Artículo
1.579 del Código Civil venezolano. “El
arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo
y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
(11). Artículo 597
del Código Civil venezolano. “El usufructuario puede donar, ceder o
arrendar su derecho de usufructo, pero quedará siempre responsable de la cosa
usufructuada por culpa o negligencia de la persona que le sustituya”.
(12). AGUILAR
GORRONDONA JOSE JUIS. Obra Citada. Página
372
(13).
Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 32. La fijación del
canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con
el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario,
aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se
toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo
establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el
área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se
multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación
arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales
completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido,
podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
(…) Se establecerá como referencia el Monto Bruto de
Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración
Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes
inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje
del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al
mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será
definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente
establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales
cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir
porcentajes entre 8% y 15%.
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por
porción fija más porcentaje de ventas:
La porción fija en ningún caso será superior a 50% de
lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en
el numeral 1.
El % de ventas en ningún caso será superior a 8%,
según lo establecido en el numeral 2.
Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la
porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en
el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente
establecido en el respectivo contrato.
En caso de no poder acordar arrendatarios y
arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo,
deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia
administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este
artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
(14). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 371.
(15) COMENTARIO
DEL AUTOR.
(16) Las Excepciones: Código Civil. Artículo 1.220. “Las particiones pueden rescindirse por las mismas
causas que dan lugar a la rescisión de los contratos. Puede también haber lugar
a la rescisión, cuando uno de los coherederos ha padecido lesión que exceda del
cuarto de su parte en la partición. Pero también puede haber lugar a la
rescisión cuando uno de los coherederos ha padecido lesión que excede del
cuarto de su parte en la partición. La simple omisión de un objeto de la
herencia, no da lugar a la acción de rescisión, sino a una participación suplementaria.
Código civil.
Artículo 1.132. La partición hecha
por el ascendiente puede atacarse si resulta de la partición, o de cualquier
otra disposición hecha por el ascendiente, que alguno de los comprendidos en
aquella ha padecido lesión en su legítima. Si la partición se hace por acto
entre vivos pueden también atacar por falta de lesión que pase del cuarto,
según el artículo 1.120.
Código Civil.
Artículo 183. En todo lo relativo
a la división de que no esté determinado en este Capítulo, se observaran lo que
se establece respecto de la partición.
Código Civil.
Artículo 770. Son aplicables a la
división entre comuneros las reglas concernientes a la división de la herencia
y las especiales que, en cuanto al procedimiento para llevarlas a cabo,
establezca el Código de Procedimiento Civil.
Código Civil.
Artículo 1.680. Las reglas
concernientes a la partición de la herencia y a las obligaciones que de ella
resultan entre los coherederos, son aplicables en cuanto sea posible a las
particiones entre los socios.
Código Civil.
Artículo 1.496.El vendedor está
obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo
las modificaciones siguiente: Si la venta del inmueble se ha hecho con
expresión de su cabida razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a
entregar al comprador lo que exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, el comprador estará obligado a sufrir una
disminución proporcional en el precio. Si se encuentra que la cabida del
inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la
diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del
precio para de la veinteava parte de la cantidad declarada.
Código Civil.
Artículo 1.497. En todos los demás
casos en que la venta de un cuerpo
determinado y limitado, o de fundos distintos o separados, sea que el contrato
comience por la medida, sea que comience por indicación del cuerpo vendido
seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento
del precio a favor del vendedor por el exceso de la misma ni a ninguna
disminución del precio a favor del comprador por medio de medida, sino cuando
la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una
veinteava parteen más o menos, habida consideración al valor de la totalidad de
los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.
Código Civil.
Artículo 1.746. El interés es legal
o convencional. El interés es del tres por ciento anual. El interés
convencional no tiene más limites que los que fueren designados por la ley
especial; salvo que, no limitándolo lo la ley, exceda en una mitad al que se
probare haber sido el interés corriente al tiempo de la convención, caso en el
cual será reducido por el juez a dicho interés corriente, si lo solicita el
deudor. El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no es
admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal. El
interés del dinero prestado con garantía hipotecario podrá exceder en ningún caso
del uno por ciento mensual.
Código Civil.
Artículo 1.663. Si los socios han
convenido en confiar a un tercero la designación de la parte de cada uno en las ganancias y pérdidas, solamente
podrá impugnarse la designación hecha, cuando evidentemente se haya faltado a
la equidad, y ni aún por esta causa podrá reclamar el socio que haya principado
a ejecutar la decisión del tercero, o
que no la haya impugnado en el término de tres meses, contado desde que le fue
conocida.
Código Civil.
Artículo 1,664. Es nula la cláusula
que aplique a uno solo de los socios la totalidad de los beneficios, y también
la que exima de toda parte en las pérdidas la cantidad o cosas aportadas por
uno o más socios
(16). Decreto
con Valor, Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario Para el
Uso Comercial. Artículo 33. “Los cánones
de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados
en los casos siguientes: 1. Cuando hubiere transcurrido un año después de
firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope
máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos”
considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año
inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de
Venezuela (BCV). 2. Cuando el arrendador
haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor
del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de
arrendamiento.
(17). AGUILAR
GORRONDONA. JOSE LUIS. Obra Citada. Página 370
(18). Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas. Artículo 6, único Aparte. “A tal fin, los
arrendamientos de los inmuebles
destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y
accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajos las
condiciones determinadas en este Ley.
