(TERCERA PARTE)
CONCEPTO
El arrendamiento es un contrato en virtud de cual una
persona (arrendador) se obliga a ceder
el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (arrendatario)
obligándose éste a su vez a pagar un precio determinado. Nuestro Código Civil
lo define en su artículo 1.579 como “El arrendamiento es un contrato por el
cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar al a otra de una
cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que
ésta se obliga a pagar a aquella.
Las distintas leyes especiales que regulan el
arrendamiento de inmuebles, también lo definen
de acuerdo al destino de él. (1)
Conforme a lo anteriormente expuesto, los elementos
que tipifican el contrato de arrendamiento son:
1.- La concesión onerosa del uso y goce de una cosa
que puede ser mueble o inmueble.
2.- El pago de un precio determinado, como la
contraprestación correspondiente a la concesión del uso y goce. (2)
3.-Por un cierto tiempo, sin que implique que se trate de un término resolutorio determinado, dada la existencia de arrendamientos a tiempo indeterminado. Sin embargo, se excluye que lo sea a perpetuidad.
NATURALEZA
JURÍDICA DEL ARRENDAMIENTO
Para los seguidores de la teoría clásica, el arrendamiento
es un derecho personal, señalando que si el derecho del arrendatario fuera
real, debería admitirse las siguientes consecuencias:
a) las acciones existentes a su favor tendrían esa
naturaleza y deberían deducirse ante el juez donde está situado el inmueble o,
si fuera mueble, ante el juez del lugar en que se encuentra la cosa o del
domicilio del demandado; en tanto que siendo personales, las acciones deben ser
deducidas en el lugar del cumplimiento de la obligación, o en el lugar del
domicilio del demandado o en el lugar del contrato.
b) si el derecho del arrendatario fuera real, la cosa
juzgada entre el arrendador y un tercero no le perjudica; en tanto que
producirá efectos respecto de él si se trata de un derecho personal, ya que es
un causahabiente del arrendador.
Troplong, por su parte sostuvo que el derecho del arrendatario es de carácter
real. Para este autor, la circunstancia de que el contrato de arrendamiento sea
oponible al tercero adquirente (1.604 C.C.), probaría que no se trata de un
derecho personal ya que sólo podría oponerse al
comprador. Sostiene asimismo otro poderoso argumento: el arrendatario
tiene a su disposición las acciones posesorias contra cualquier tercero que
perturbe su posesión (art. 1.591 C.C.). Si su derecho fuera solamente personal,
si el goce de la cosa sólo lo tuviera él por acción del arrendador, es evidente
que en caso de perturbación por un tercero, él debería dirigirse al propietario
para exigirle que éste lo defienda; pero la ley le concede una acción directa, fundada
en su posesión. Tan poderosos son estos argumentos que aun los más firmes
defensores del punto de vista clásico reconocen que, en verdad, entre el
usufructo y la locación no hay diferencias realmente esenciales; y que si el
primero es considerado como derecho real, y la segunda como personal, es más
que nada por razones de tradición histórica.
En el derecho venezolano, el derecho del arrendatario
es un derecho personal, varias normas así lo demuestran. Así tenemos que en
caso de venta, el contrato de arrendamiento subsiste durante el plazo convenido
(art. 1.604 C.C), lo que viene a resultar que el arrendatario puede vender y el
nuevo propietario debe respetar el contrato, pero el arrendador no queda por
esto desobligado frente al arrendatario, lo cual es una de las características
de los derechos personales. También dispone la ley que el arrendatario, cuando
es perturbado tiene acciones posesorias (art. 1.591 C.C).
Actualmente en Venezuela, las leyes especiales
contemplan la llamada subrogación legal de los contratos de arrendamiento, sin
que por ello pierda su naturaleza de derecho personal.
CARACTERÍSTICAS
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Es bilateral, porque origina obligaciones reciprocas para ambas
partes, una cede el uso y goce de la cosa arrendada y la otra paga un precio
determinado por dicho uso y goce.
Es consensual, porque produce sus efectos a partir del
consentimiento legítimamente manifestado, sin necesidad de entregar la cosa
arrendada para perfeccionarlo. (art. 1.579 C.C). Sin embargo, en la Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, adquiere carácter
formal, es decir, deben celebrarse por escrito, con aprobación del Ministerio
con competencia en materia de hábitat y viviendas, por intermedio de la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), y
protocolizado ante una Oficina de Notaría Pública o Registro Público con
Funciones Notariales, toda vez que en
sus artículos 50, 52 y 53, se establecen
una serie de formalidades que debe cumplir el contrato de arrendamiento, y en
el Reglamento de la citada Ley se indica
el contenido del contrato y la revisión, autorización del contrato por parte de la Institución
retro mencionada, así como la protocolización del contrato de arrendamiento
ante Notaria Publica o Registro Público con funciones notariales, lo que hace que el contrato de arrendamiento
de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas
estudiantiles sea rígidamente formalista (3)
Oneroso, porque impone provechos y gravámenes para ambas
partes, respectivamente. En el arrendamiento, el arrendador tiene el provecho
de la renta y el gravamen de conceder e! uso o goce de la cosa, y el
arrendatario tiene el provecho de gozar de! uso o goce de la cosa y el gravamen
de pagar una renta.
De
tracto sucesivo, porque su
cumplimiento se prolonga en el tiempo ya que sus obligaciones se cumplen por
periodos.
Nominado, porque está regulado legalmente.
De
cambio, porque se basa en
la finalidad de cambiar el uso y goce de la cosa por el precio pagado.
Diferencias con otros Contratos Típicos
Arrendamiento
y compraventa.
El arrendamiento se diferencia de la compraventa de
cosas porque en el primero una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra
de una cosa a cambio de un precio, mientras que en la segunda se obliga a transferir el dominio (la propiedad). El
arrendamiento de un inmueble en forma reiterada en el tiempo, no da lugar a la
prescripción adquisitiva puesto que el arrendatario es un simple detentador,
que ejerce la posesión en nombre del propietario, reconociendo en él su dominio
sobre la cosa, por tanto, carece de animus domini.
Existen casos de tipificación dudosa, como cuando el
arrendador extrae, no ya los frutos sino
productos que no se reproducen, es decir, que sufren una disminución económica
apreciable, por ejemplo se entrega en arrendamiento un bosque para extraer la
madera o una mina para extraer los minerales. AGUILAR GORRONDONA trata el
asunto de la siguiente manera.
“Cuando en virtud del contrato, una de las partes
adquiere el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa (p.ej.: cuando se
ha celebrado un contrato para la explotación de los minerales, indicados en el
artículo 7 de la Ley de Minas- piedras de construcción de adornos o de
cualquiera otra clase que no sea preciosa, etc,- o un contrato que autorice
para percibir las cosechas de frutos, resinas o maderas, etc.). En efecto, en tal hipótesis, el contrato trae como consecuencia
la transferencia de la propiedad sobre los respectivos proventos y, por ende,
podría pensarse que constituyera una venta de los mismos. La doctrina dominante
resuelve el problema así:
a). Si el contrato solo confiere a una de las partes
el derecho a hacer suyo los proventos de una cosa sin que la otra parte se
obligue a hacerle gozar de la cosa de donde provienen (p. ej.: cuando
simplemente se confiere a una parte el derecho de hacer suya una cosecha en pie
de un fundo sin que la otra se obligue a hacerle gozar el fundo), el contrato
constituye una venta de frutos o productos. En nada influye que el precio
consista en una suma que haya de pagarse por una sola vez o en forma periódica,
pues nada obsta para que el precio de una venta consista en el pago de
anualidades o mensualidades, ni para que el precio de un arrendamiento consista en una cantidad única. Cuando se
trata de frutos naturales, el hecho de que el adquirente deba cubrir los gastos
de cultivo, casi siempre va unido a la intención de que el enajenante se
obligue a hacerlo gozar el fundo con lo cual el contrato, como queda dicho, es
de arrendamiento y no de venta.
b). Si en cambio, el contrato confiere tanto el
derecho de gozar de una cosa como el derecho de hacer suyo los proventos hay
venta si es que en tal virtud la cosa deba sufrir disminución económicamente
apreciable y al menos relativamente permanente (p. ej.: en los casos de
extracción de minerales, explotación de canteras, etc), y arrendamiento, caso
contrario. En realidad, esta regla podría formularse más brevemente si se
dijera que cuando el contrato confiere tanto el derecho de gozar de una cosa
como el derecho de hacer suyo sus proventos hay venta si se trata de productos
y arrendamiento en los demás casos”.
Arrendamiento
y usufructo
En nuestro Derecho existen diferencias entre ambas
instituciones; así tenemos el usufructo es un derecho real, en cambio, el
arrendamiento es un derecho personal. El usufructo puede ser a título gratuito
u oneroso, en cambio, el arrendamiento es esencialmente oneroso. El arrendamiento
no puede exceder de quince años (art. 1.580 C.C.), en cambio, el usufructo
puede constituirse por toda la vida del usufructuario y tratándose del
establecido a favor de Municipalidades u otras personas jurídicas, no puede
exceder de treinta años (art. 584 C.C.). El arrendamiento tiene su fuente en el
contrato (art. 1.579 C.C.), en cambio, el usufructo puede derivar de testamento
o contrato de usucapión. El usufructo da
origen a acciones reales, mientras el arrendamiento solo acciones posesorias.
El usufructo debe constituirse mediante documento protocolizado ante el
Registro Público (art.1.920, ordinal 2° C.C.), en cambio, en el arrendamiento
no se exige esa formalidad. Sin embargo, es de destacar que en la Ley de
Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas (LRCAV), exige que todos los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o
viviendas estudiantiles, sea
protocolizado ante una Oficina de Notaria Pública o Registro Público con
Funciones Notariales (arts. 8, 9, 10 y 11 LRCAV). El arrendamiento no puede
versar sobre cantidades de dinero y otras cosas fungibles, porque no existiría
la obligación de restituir la misma cosa, en cambio, en el usufructo si (art.
603 C.C.). (6) Se diferencias también en las normas sobre
reparaciones de la cosa y sobre las reglas acerca de la pérdida de la cosa
después de celebrado el contrato. (7).
Sin embargo, a veces puede ser difícil determinar si
las partes quisieron constituir un usufructo a título oneroso o celebrar un
arrendamiento. Si del contrato no resulta lo contrario, sea de las excepciones
empleadas, sea de los efectos previstos, creemos que debe presumirse que se
trata de un arrendamiento, especialmente cuando una de las partes se obliga a
pagar cánones periódicos y no una suma global.
(8).
Arrendamiento
y comodato
El arrendamiento al igual que el comodato, confiere el
uso sobre una cosa ajena. Sin embargo, el arrendamiento es esencialmente
oneroso y el comodato gratuito. Por tanto la diferencia entre ambos contratos
es evidente.
Arrendamiento
y depósito
El arrendamiento es un contrato consensual (excepto
los de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas
estudiantiles que es formal) y oneroso y el depósito es un contrato real, que
puede ser gratuito u oneroso. Por los demás las obligaciones del arrendamiento
son totalmente diferentes a las del
depósito.
El fin típico en el arrendamiento es la concesión del
uso y goce, mientras el depósito es la de guarda y custodia, por ello el
depositario no puede usar de la cosa; si obtuviere permiso de usar las cosas,
el contrato sería de mutuo o comodato (art. 1.759 C.C.). El depositario debe
poner en la guarda de las cosas depositada la misma diligencia que en la de las
cosas que le pertenecen, en cambio, el arrendatario responde de toda falta de
conservación. El depósito es real, de modo que se perfecciona con la entrega de
la cosa (art. 1.751 C.C.), en cambio, el arrendamiento es consensual, salvo el
caso de arrendamiento de viviendas, habitación, pensión o viviendas
estudiantiles, que es formal.
Arrendamiento
y préstamo a interés
El préstamo a interés es un contrato real, a
diferencia del arrendamiento que es, en principio, consensual. En el préstamo a
interés se transfiere la propiedad y la restitución es en bienes de la misma
cantidad y calidad o valor, en cambio, en el arrendamiento no se transfiere la
propiedad y la restitución se refiere a la misma cosa arrendada.
Arrendamiento y sociedad. Participación en las
ganancias del arrendatario
En el arrendamiento la obligación del arrendador
(hacer gozar de la cosa) está en correspectividad con la obligación del
arrendatario de pagar por el uso y goce de dicha cosa, en cambio, el la
sociedad las partes se obligan a contribuir con la propiedad o el uso de las
cosas, o con su propia industria, a la realización de un fin de lucro común
(art. 1.649 C.C.), por tanto, la diferencia resulta notable. Sin embargo, hay
un caso de tipificación dudosa en el cual el arrendador entrega en arrendamiento un inmueble al
arrendatario, no ya por un precio fijo, sino cobrándole un porcentaje de la
producción. El punto resulta resuelto en el caso del arrendamiento de locales
comerciales, ya que el legislador patrio lo considera como un contrato de arrendamiento, toda vez que el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el uso Comercial en su artículo 32, permite el
establecimiento del canon de arrendamiento:
a). Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en
el porcentaje de ventas, el cual variará entre 1% y 8%, y para los casos de operaciones comerciales
cuya actividad principal sea el
entretenimiento, entre 8% y 15%.
b). Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por
porción fija más porcentaje de ventas.
NOTAS
Y BIBLIOGRAFIAS
(1).- La Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas
define el contrato de arrendamiento en su artículo 50, como “aquel mediante el
cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un
inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez
se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades
establecidas en la presente Ley”.
EL Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles Para
el Uso Comercial, lo define en su artículo 6 del siguiente modo: “La relación
arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el
arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario,
administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble
en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial,
generen éstas lucro, o no”.
(2) KUMMEROW GERT. Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II. Edición
Universidad Central de Venezuela. Caracas 1.969. Página 243, define el uso y goce como : “la facultad de usar,
consiste en aplicar directamente la cosa para la satisfacción de las
necesidades del titular; por actuación de las ventajas que es susceptible de
proporcionar, sin tomar los frutos ni realizar una utilización que comporte su
destrucción inmediata (Alessandri). Pero en una forma amplia, sin recurrir a un
concepto por exclusión, el libre aprovechamiento comprende el derecho de usar,
de disfrutar y de abusar o consumir. En la práctica, es difícil que el uso se
manifieste separadamente del goce. Sin embargo, manteniendo la escisión de los
dos atributos, el goce se concentrará en la facultad de percibir los frutos y
los productos que la cosa genera. Enumerar, no obstante, las facultades que
corresponden al propietario por la utilización de la cosa que le pertenece,
sería tarea inalcanzable en la práctica: “En el poder general y exclusivo de
goce y disposición que puedan imaginarse”.
(3).- LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. ARTÍCULO 50. “El contrato de
arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de
manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá
cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley.
ARTÍCULO 52. Las partes, al suscribir el contrato de
arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de
los cuales uno será para el arrendador, uno para el arrendatario o
arrendataria, y uno para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Viviendas.
REGLAMENTO DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL
DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. ARTÍCULO 5. REVISIÓN DE LOS CONTRATOS. “Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda, habitación pensión o viviendas estudiantiles, deberán
ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes
deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre
otros aspectos:
1.- Nombres,
apellidos, estado civil, nacionalidad, número de cédula de identidad o número
de pasaporte de las personas suscribientes, así como, indicación del carácter
con que actúan.
2.- Datos
referenciales del inmueble como: ubicación, número del inmueble, número de
catastro y los linderos del inmueble.
3.- Indicación
del uso que se le dará al inmueble, el cual, nunca será distinto al de
vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil según sea el caso.
4.- Duración del
contrato la cual nunca será menor a la establecida en el artículo 51 de la Ley
de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
5.- Monto en
número y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por
concepto de canon de arrendamiento.
6.- Nombre del
Banco y número de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago
correspondiente al canon de arrendamiento.
7.- Dirección de
habitación o trabajo del propietario o arrendador del inmueble.
8.- Estado de
conservación en el cual se encuentra el inmueble.
9.- Descripción
de la distribución del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina.
Jardines, porches, balcones, el número de habitaciones, baños y puestos de
estacionamiento, si los posee.
10.- Indicación
de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra
ubicado éste y no otra distinta.
11.- Cláusulas
que no sean contrarias al orden público, las buenas costumbres y las leyes.
12.- Resolución
mediante la cual La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
establece la regulación del canon máximo de arrendamiento que debe pagarse por
el inmueble.
ARTÍCULO 6°. COMPROBACIÓN DE LOS DATOS DEL CONTRATO. Para que los funcionarios de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Viviendas, pueda comprobar los datos contenidos en
el contrato de arrendamiento los suscribientes deberán presentar conjuntamente
los siguientes recaudos:
1.- Copias
fotostáticas y legibles de las cédulas de identidad de los suscribientes,
presentando los originales.
2.- Cuando el
arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento
de propiedad o del título supletorio del inmueble, además de la cédula
catastral.
3.- Cuando el
arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea natural deberá
presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el
inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no
mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o título
supletorio, cédula catastral y copia fotostática de la cédula de identidad del
propietario.
4.- Cuando el
arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea jurídica
deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a
arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de
expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o
título supletorio, cédula catastral, copia fotostática de la cédula de
identidad del propietario, copia certificada del acta constitutiva y estatutos
sociales de la empresa, y copia fotostática de la última declaración del
impuesto sobre la renta.
ARTÍCULO 7°. OMISIONES EN EL CONTRATO. Cuando el funcionario de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, observe que el contrato de arrendamiento
presenta errores u omisiones deberá indicárselo a los suscribientes presentes
para que estas situaciones sean subsanadas.
ARTÍCULO 8° VALIDACIÓN DEL CONTRATO. Cuando el funcionario de la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, no encuentre errores u omisiones en el contrato
de arrendamiento o éstas hayan sido subsanadas, procederá a elaborar una
autorización mediante la cual habilita a los suscribientes para que en un lapso
de cinco (5) días hábiles puedan protocolizar el referido documento por ante
notaría pública o registro con funciones notariales. Los días hábiles indicados
en el presente Artículo corresponderán a los días en los cuales las notarías y
registros con funciones notariales presten servicios.
ARTÍCULO 9°.- CONSIGNACIÓN Y ARCHIVO DEL CONTRATO. En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la
protocolización del contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública o Registro con funciones notariales, el
arrendador del inmueble deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, copia certificada del contrato de arrendamiento,
a los fines de que el mismo sea incorporado al Registro Nacional de
Arrendamiento de Viviendas.
El arrendador
que no diere cumplimiento a lo establecido en el presente artículo se le
sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y 24 de la Ley de
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
ARTÍCULO 10°. SEGUIMIENTO DE LOS CONTRATOS. Los funcionarios de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda encargados de
la revisión de los contratos de arrendamiento deberán mantener un registro exhaustivo
de los contratos que hayan sido habilitados para su respectiva protocolización,
a los efectos, de poder llevar un control que permita determinar si los
contratos fueron protocolizados.
En el caso de
que los contratos de arrendamiento hayan sido
autenticados y no presentados ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, por el arrendador en el lapso establecido en
artículo 9° del presente Reglamento, el funcionario encargado de la revisión
deberá notificar al día siguiente día hábil de su conocimiento sobre esta
situación al Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a los
fines de que se inicie de oficio el procedimiento administrativo sancionatorio
a que hubiere lugar.
ARTÍCULO 11°. CIRCUNSTANCIAS DE FUERZA MAYOR. Cuando los suscribientes no den cumplimiento a lo
contenido en los artículos 8° y 9° del presente reglamento, por cualquiera de
las circunstancias de fuerza mayor contenidas en el presente artículo, no serán
objeto de sanción, pero deberán notificar y normalizar la situación por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso no mayor a
treinta (30) días hábiles a partir del vencimiento del lapso indicado en el
artículo 9° de este Reglamento, según sea el caso.
A los efectos
del presente artículo se consideraran circunstancias de fuerza mayor las
contenidas en el Código Civil Venezolano.
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. ARTÍCULO 38. SUBROGACIÓN DE LOS CONTRATOS. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier
causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona, natural o
jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores
anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la
relación arrendaticia existente y, por
consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los
mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma
solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente
Ley
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. ARTÍCULO 20. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier
causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del
propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la
relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas
a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán
tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. ARTÍCULO 18. El contenido y
vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no
sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como
consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble
comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su
voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del
cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada
del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.
(4) KUMMEROW
GERT. Obra Citada. Página 176. “Cuando la posesión se ejerce por medio de otra persona en nuestro
nombre es mediata (B.G.B. par 868), creándose la mediación posesoria. Quien
ejerza la posesión en nombre del
poseedor de superior grado recibe el calificativo de mediador posesorio o subposeedor.
Ejemplo: el poseedor en concepto de dueño entrega la cosa en arrendamiento. La
posesión del dueño es mediata, puesto que no es ejercida ya directamente sino
por medio de otro que posee en su nombre, en virtud de una relación jurídica
que provoca una pretensión de entrega.
(5) AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Quinceava
Edición. Ediciones Universidad Católica Andrés Bello 2005.
(6) AGUILAR GORRODONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 362.
(7) AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 362.
(8) AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS.
Obra Citada. Página 363.
(9) AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS.
Obra Citada. Página 363.
