OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
(QUINTA PARTE)
Obligaciones
del arrendador
El artículo 1.585 del Código Civil, dispone que el
arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de
convención especial, a las siguientes obligaciones:
1° Entregar la cosa arrendada,
2° Conservarla en buen estado de servir al fin para el
cual se ha arrendador.
3° Mantener al
arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del
contrato (obligación de garantía).
Se trata de obligaciones establecidas por la ley para
el caso de que las partes no hubieran convenido otra cosa, toda vez que en esta
materia reina, en principio, la autonomía de la voluntad de las partes, de modo
que éstas pueden restringir o ampliar tanto las obligaciones que la ley pone a
cargo del arrendador como del arrendatario.
Cada una de obligaciones enunciadas, como tendremos oportunidad de estudiar, se descomponen a su vez en otras.
Obligación de entregar la cosa arrendada
El
arrendador debe entregar la cosa arrendada completa y en buen estado de
conservación y con todos los accesorios que respondan a la naturaleza y destino
de ella. (1) Esta
constituye una de las obligaciones nucleares del arrendador, ya que solo
mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue.
La
entrega es una obligación
causada del contrato, de allí se sigue que no es un modo de perfeccionamiento
del mismo. La entrega tampoco constituye tradición, ya que en el arrendamiento
no se transfiere el dominio sino la tenencia, puesto que el arrendatario usa y goza
de la cosa en nombre del propietario, reconociendo en él su dominio sobre
ella, por tanto, carece de animus domini.
La
cosa arrendada ha de entregarse completa. Si se trata de un predio rústico, deberá tener la
cabida que indique el contrato. Si existen diferencias entre la cabida
prometida y la cabida real, solo dará lugar al aumento o disminución del
canon en los casos señalados y según las
reglas en materia de venta (art. 1.619 C.C.). Por ende, si la cabida del predio
rústico fuere distinta a la expresada en el contrato de arrendamiento en una
veintava parte, el arrendatario tendrá derecho a una disminución de la renta o
incluso a la resolución del contrato, si la superficie real fuere menor que la
declarada, o eventualmente deberá pagar un canon mayor o podrá pedir la
resolución del contrato, si la superficie real fuere mayor que la declarada
(arts. 1.497 y 1.498 C.C.)
El Código Civil establece que el arrendador está obligado a entregar la cosa en buen
estado y hechas las reparaciones necesarias (art. 1.586 C.C.). Se trata del
cumplimiento íntegro de la obligación de entrega, cuyo contenido no solo surge de la voluntad del arrendador,
sino de la expectativa del arrendatario y de las propiedades que tuvo en miras
para contratar. Por tanto, la cosa arrendada debe ser funcional, útil,
que sirva para lo cual fue concebida, ya que el arrendatario tiene
derecho a poder usar la cosa en plenitud, dada la función para la cual ha sido
creada.
En cuanto a las reparaciones
necesarias, hay que distinguir entre las reparaciones pequeñas, que corresponden al arrendatario, y las reparaciones mayores, que incumben al
arrendador; pero antes de la entrega de la cosa, todas estas reparaciones,
cualquiera sea su carácter, estarán a cargo del arrendador. Por supuesto, es
posible el pacto en contrario, incluso tácito, aceptando el arrendatario la
cosa en el estado en que se encuentre, o
pactar con arrendador de que él realizara las reparaciones necesarias, con la
obligación de éste de reembolsarle las sumas destinadas a tal fin.
Si el arrendatario entra en posesión de la cosa
arrendada sin exigir las reparaciones y
no se hizo la descripción de la cosa
arrendada, se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario la recibió en buen estado
y con las reparaciones locativas (art.
1.595 C.C.).
Cuando se conviene entregar la cosa en el estado en
que se encuentra, no sólo el arrendador no está obligado a hacer reparaciones
en ella, sino que carece de toda responsabilidad por los daños ulteriores que
para el arrendatario puedan resultar de su mal estado.
La cosa debe ser entregada con todos los accesorios
que respondan a la naturaleza y destino de ella, lo cual que debe ser interpretado como aquellos
conforme a la finalidad del contrato y de la voluntad de las partes al
contratar; entre los accesorios a título de ejemplo tenemos:
a). Las llaves necesarias para el acceso al inmueble
b). Servicios sanitarios, de electricidad, agua y gas.
c). El teléfono, internet y televisión por cable,
consideramos que no es accesorio, y su inclusión requiere de pacto expreso.
d). En el caso de edificios por apartamentos (condominios),
el servicio de ascensores, montacargas,
incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos,
sistema eléctrico son considerados accesorios (artículos 33 y 34 de la Ley Para
la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y artículo 12 de la
Ley de Arrendamiento Inmobiliarios). .
e). En el arrendamiento para comercio e industria debe
considerarse accesorio, la utilización de la fachada para la colocación de
carteles y anuncios relativos al negocio; pero no podrá considerarse incluida
la utilización de la fachada para propaganda general de otros productos
comerciales o industriales de terceros, a menos que lo contrario sea acordado
expresamente. (2)
f). Las servidumbres activas, los frutos y productos
en los predios rústicos.
Finalmente, hay que tener presente que los accesorios
son aquellos que responden a la
naturaleza y destino de la cosa arrendada, y muchos de ellos son establecidos
por la leyes, como ya lo vimos; estas son siempre normas interpretativas de la
voluntad de las partes. En ningún caso debe aplicárselas literalmente, en
contra de lo que es la voluntad claramente implícita en el contrato. Así, es
frecuente que se arriende una casa amoblada. Estos muebles evidentemente no son
accesorios de la vivienda, porque la costumbre es que las casas o apartamentos
se arrienden sin muebles. Pero, si del
contrato resulta que la intención común de las partes, fue alquilarla
amueblada, es recomendable agregar al contrato un inventario de los muebles
incluidos en arrendamiento, lo que tiene
el mayor interés para ambas partes: al arrendador le permite preconstituir
prueba de lo que ha entregado y poder exigir su devolución al término del
contrato; al arrendatario le evita el peligro de que luego se le reclame la
devolución de algo que no recibió. De
cualquier modo y para el caso de que no se hubieren especificado los muebles
comprendidos en el arrendamiento, debe tenerse presente las normas
interpretativas de los artículos 535 del Código Civil que dispone: “La palabra
mueblaje, comprende los muebles destinados al uso y adorno de las habitaciones,
como tapices, camas, sillas, espejos, relojes, mesas, porcelanas y demás
objetos semejantes. Comprende también los cuadros y las estatuas que forman
parte de los muebles de una habitación, pero no las colecciones de cuadros,
estatuas, porcelanas, ni las que ocupan galerías o cuartos particulares” y del
artículo. 536 eiusdem, según el cual “La palabra mueblaje, comprende solo el
mueblaje; la expresión casa con todo lo que en ella se encuentra, comprende
todos los objetos muebles, exceptuándose el dinero o los valores que lo
representen, los créditos u otros derechos, cuyos documentos se encuentren en
la misma”.
Lugar
de la entrega
La cosa arrendada se entregará en el lugar acordado
por las partes. A falta de estipulación la entrega debe hacerse en el lugar en
donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato.
Tiempo
de la entrega.
Si el contrato estipula el plazo, no hay problema:
debe cumplirse con lo pactado. Si no lo estipula, debe entenderse que el
arrendador tiene obligación de entregarla de inmediato.
En el derecho mexicano, a diferencia del nuestro
"La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere
convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario (art.
2.413 C.C.). (3) Por tanto, requiere la constitución en mora
del arrendador por el retardo en el incumplimiento de entrega.
La Ley Para la Regularización y Control de
Arrendamientos de Vivienda, establece que la entrega de los inmuebles regulados
por ella, debe realizarse en la fecha convenida o en el momento de la
celebración del contrato (art. 34)
Gastos
de la entrega.
Los gastos de la entrega, salvo pacto en contrario,
son por cuenta del arrendador. Esto
surge de las disposiciones relativas al contrato de compraventa, que son
aplicables supletoriamente al arrendamiento.
Sanciones
para el caso de incumplimiento de la obligación de entrega
En caso de incumplimiento de la obligación de entrega,
el arrendatario tiene a su disposición las siguientes acciones:
a) En primer lugar, puede reclamar el cumplimiento del
contrato y pedir al tribunal que lo ponga en posesión de la cosa, si el
arrendador se negara a cumplir la sentencia que lo condena a entregar (art
1.167 C.C.).
b) En segundo lugar, puede pedir la resolución del
contrato (art 1.167 C.C.).
c) Por último, el arrendatario puede demandar los
daños y perjuicios que le resulten de la falta de entrega, siempre que no
hubiere mediado fuerza mayor.
El retardo en la entrega debe asimilarse en principio
al incumplimiento liso y llano. El ofrecimiento hecho por el arrendador para
entregar la cosa después de haber sido puesto en mora por el arrendatario es
ineficaz y no lo priva a éste de su derecho de pedir la resolución del
contrato. Los alquileres sólo se deben desde el momento de la entrega de la
cosa arrendada.
Iguales principios son aplicables al caso de que
falten los accesorios de la cosa.
Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de
servir al fin para el cual se ha arrendado
Esta obligación se descompone en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo
del contrato; no variar su forma y
garantizar en caso de vicios o defectos ocultos de la misma.
Durante el tiempo del contrato, el arrendador debe
hacer todas las reparaciones que fueren necesarias para permitir al
arrendatario el uso y goce de la cosa conforme a lo convenido contractualmente.
Esta obligación de reparar se extiende a la reparación de todos los deterioros
derivados de las siguientes circunstancias:
a). De caso fortuito o fuerza mayor;
b). Del efecto natural del uso o goce estipulado o
vetustez;
c). Reembolsar al arrendatario, las sumas que éste
destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del
arrendador;
d). Al saneamiento de los vicios o defectos de la cosa
arrendada;
e). De la
culpa del arrendador, de sus sirvientes o dependientes en el ejercicio de sus
funciones. (arts. 1.189 y 1.191 C.C.);
f). Pagar las cargas y gravámenes que pesan sobre la
cosa arrendada y restituir al arrendatario la suma
recibida por concepto de garantía, si procede.
Es importante destacar, que el Código Civil impone la
obligación de mantener la cosa en buen estado tanto al arrendador (arts. 1.585
y 1.586 C.C.) como al arrendatario (arts. 1.592 y 1.597 C.C.). Para explicar esta aparente contradicción,
hay que tener en cuenta las fuentes del Código, que en este punto han sido
principalmente el Código Napoleón y sus comentaristas. En ese Código se
distingue entre las reparaciones importantes y las ordinarias, llamadas
locativas o de menu entretien (art.
1754); las primeras están a cargo del arrendador y las segundas son soportadas
por el arrendatario.
Nuestro Código Civil siguiendo en este punto a su par
francés, deslinda las obligaciones que corresponden a uno u otro,
correspondiéndole al arrendador todas las reparaciones necesarias (no
locativas), excepto las pequeñas (locativas), que, según el uso, son a cargo del arrendatario (art.
1.586 C.C.).
Daños
o deterioros provenientes de caso fortuito o fuerza mayor
Durante el curso del arrendamiento, puede la cosa
arrendada sufrir daños o deterioros
provenientes de caso fortuito o fuerza mayor. El problema aquí planteado
debe ser estudiado en relación a los casos de destrucción total o destrucción
parcial de la cosa arrendada.
a).
Pérdida o destrucción total
Si la cosa perece totalmente, el contrato queda
resuelto, sin que ninguna de las partes pueda reclamar indemnización alguna de
la otra (art. 1.588 C.C.).
La
pérdida o destrucción total, constituye
una de las especies de la causa extraña no imputable (art. 1.271 C.C.), y ella
ocurre cuando la cosa arrendada perece, o queda fuera del comercio o se pierde,
de modo que se ignora absolutamente su existencia, sin culpa alguna del deudor.
El perecimiento debe entenderse no solo el absoluto y
total, sino también el parcial que impide absoluta e invenciblemente el uso de
la cosa conforme a su destino, aun cuando parte de la cosa subsista
materialmente e incluso si solo es una perdida jurídica (art. 1.588 C.C.). Por
tanto, el perecimiento físico
debe equipararse a toda situación que impida el uso y goce de la cosa por parte
del arrendatario. Lo anterior tiene importancia porque si la destrucción
es total, el arrendatario no tiene derecho a conservar la cosa con una
reducción proporcional del alquiler, derecho que, en cambio,
tiene si sólo se trata de una destrucción parcial, de donde deriva que el arrendatario no tiene derecho a reclamar los
daños y perjuicios sufridos en los bienes muebles de su propiedad que se
encontraban en el inmueble, con motivo de la destrucción de la cosa arrendada
por un caso fortuito o de fuerza mayor (art. 1.272 Y 1.344 C.C.). Esto en razón
del principio res perit domino (las
cosas perecen para su dueño).
Ahora bien, la pérdida o destrucción total, obedece a
un criterio de pérdida total de las funciones o la aptitud de servicio propia
de la cosa arrendada, tales como su condición de servir para el asiento del
núcleo familiar (vivienda), el
desarrollo de una actividad mercantil (locales comerciales), asiento de oficina
para el ejercicio de una profesión liberal (oficinas de profesionales), etc.
Este tipo de destrucción implica la perdida física, total o de una manera
considerable que impida el uso legítimo del bien para los fines convenidos en
el contrato. Con la ocurrencia de fenómenos naturales como los terremotos, las
inundaciones, temblores y deslizamientos
de tierra, entre otros; al igual que los
hechos del hombre, como las invasiones de tropas extranjeras, conmoción y caos
social con alto poder destructivo (ejemplo las protestas en Chile en 2.019 y los EEUU en 2.020). Suelen
constatarse como consecuencias en el plano material u objetivo, la destrucción
física de bienes inmuebles en forma total o en un porcentaje considerable. La
no realización oportuna y cabal de los trabajos requeridos para atender o
superar daños de gravedad en el inmueble arrendado, podría conllevar la
destrucción física del bien objeto del contrato de arrendamiento.
b)
Destrucción parcial.
Si la cosa se destruye parcialmente el arrendatario
puede optar entre estas soluciones: o bien pedir la resolución del contrato o
bien demandar la disminución del precio proporcional a la importancia de la
destrucción, sin que tenga derecho a reclamar los daños y perjuicios sufridos,
por las razones anotadas arriba (art. 1.588 C.C.).
La expropiación, sea total o parcial, está asimilada a
la destrucción de la cosa, ya que ella queda perdida tanto para el arrendador
como para el arrendatario.
Impedimentos
al uso y goce de la cosa derivados de caso fortuito o fuerza mayor.
Un asunto de interés y el cual no encuentra regulación
expresa en las normas contenidas en el Código Civil venezolano, así como
tampoco en las leyes especiales dictadas para regular y controlar el
arrendamientos de vivienda y de inmuebles para el uso comercial, lo constituye el hecho, de que en ocasiones, el
caso fortuito o la fuerza mayor, no provocará
la pérdida o destrucción ni siquiera parcial de la cosa arrendada, pero impedirá al arrendatario usarla o
gozarla; desde el punto de vista de las obligaciones nucleares del
arrendamiento, el arrendador se obliga a hacer gozar a aquel de una cosa mueble
o inmueble, por un cierto tiempo y mediante un precio determinado, que el
arrendatario se obliga a pagar por ese uso o goce (art. 1.580 C.C.). Por tanto, si el
arrendatario no puede usar la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, no vendría
obligado a pagar el precio. (4) Por ello considera quien suscribe, que el arrendatario puede pedir la disminución
del precio proporcional al tiempo que dure el impedimento. (Por ejemplo: en
tiempo de guerra, el Estado en el uso de sus potestades, ordena la evacuación
de una población objeto de ocupación por parte de tropas enemigas, obligando al
arrendatario a abandonar la cosa arrendada durante el tiempo que dure
la ocupación, o en el caso de una
pandemia durante la cual, el Estado ordene la evacuación de la zona afectada,
o en el caso (sigo con el ejemplo de una pandemia), que el Estado ordene el cierre de locales
comerciales, industria u oficinas, cuya actividad comercial, industrial o de
servicios ha sido declarada por la Autoridad como no esencial (el Estado
venezolano emitió un Decreto-Ley suspendiendo los pagos de arrendamiento durante
el transcurso de la pandemia por el Covid-19,). Por
ello considero que el arrendatario puede pedir la disminución del precio
proporcional al tiempo que dure el impedimento. (Por ejemplo: en tiempo de
guerra, el Estado en el uso de sus potestades, ordena la evacuación de una
población objeto de ocupación por parte de tropas enemigas, obligando al
arrendatario a abandonar la cosa arrendada durante el tiempo que dure
la ocupación, o en el caso de una pandemia durante la cual, el Estado ordene la
evacuación de la zona afectada, o en el
caso (sigo con el ejemplo de una
pandemia), que el Estado ordene el
cierre de locales comerciales, industria u oficinas, cuya actividad comercial, industrial o de
servicios ha sido declarada por la Autoridad como no esencial (actualmente el
Estado venezolano emitió un Decreto-Ley suspendiendo los pagos de arrendamiento
por razón del virus Covid-19, con vigencia de seis meses). Considero que el
Decreto Ley ha sido especialmente benévolo con el arrendador, habida cuenta de
las regulaciones extremadamente proteccionistas hacia el arrendatario, ya que
permite a aquel cobrar el pago del precio, una vez finalice el Decreto de emergencia.
(6) Si comprendemos que el uso y disfrute a que tiene derecho el
arrendatario, se ve impedido por un caso fortuito (hecho del príncipe), que afecta directamente su uso y disfrute de
la cosa arrendada. Y siendo que la obligación del arrendador tiene como
correlato el derecho a recibir el pago
del precio, lo lógico y coherente y
también legal, es que a falta del uso y goce por parte del arrendatario, éste
tenga derecho a pedir la reducción del pago del precio proporcional al tiempo
que dure el Estado de Emergencia que se declare. Así, y continuando con el
ejemplo dado, una vez concluya la
ocupación militar por parte de fuerzas enemigas
o el cese de la pandemia, surgirá nuevamente la obligación del
arrendatario de pagar el precio convenido.
Por otra parte, el contrato
mantendrá sus plenos efectos si en caso de guerra o pandemia, el arrendatario
abandona la cosa por simple precaución personal y no por imposición de las
Autoridades Civiles o Militares debiendo en todo caso el canon
arrendaticio.
Derechos
y obligaciones de las partes.
En caso de que el caso fortuito o fuerza mayor impida
el uso y goce de la cosa, sea en forma
definitiva o temporal, el arrendatario tiene a su disposición la siguiente
opción que le reconoce el artículo 1.582 Código Civil: pedir la resolución del
contrato, o como nosotros creemos, la reducción
proporcional del precio del alquiler al
tiempo que dure la imposibilidad de gozar la cosa a la que hemos referido retro
(art. 1.582 C.C.). Si la imposibilidad de gozarla sólo fuera parcial, deberá
optar entre la resolución del contrato o
la disminución proporcional del alquiler durante el tiempo que dura la
imposibilidad. Desde luego, no tendrá derecho a daños y perjuicios, pues, la
imposibilidad del uso y goce deriva de
un caso fortuito y es inimputable al arrendador. En caso de que el arrendatario
haya optado por la reducción proporcional del precio del arrendamiento, no
podrá pretender la prolongación del contrato más allá del tiempo pactado para
compensar el período durante el cual no usó la cosa ni pagó alquiler. De lo
contrario, se harían pesar de alguna manera sobre el arrendador las
consecuencias de un hecho que no le es imputable.
Daños
provenientes del uso normal del bien
Este es uno de los temas más complejos que existen en
cuanto a la conservación de la cosa arrendada. El Código Civil impone la
obligación de mantener la cosa en buen estado tanto al arrendador (arts. 1.585
y 1.586 C.C.) como al arrendatario (arts. 1.592 y 1.597 C.C.). Esta aparente contradicción, surge del Código Napoleón el cual es fuente de nuestro
Derecho Civil. En ese Código se distingue entre las reparaciones importantes y
las ordinarias, llamadas locativas o de menu
entretien (art. 1754); las primeras están a cargo del arrendador y las
segundas son soportadas por el arrendatario.
Nuestro Código Civil al igual que su par francés,
coloca en cabeza del arrendador las
reparaciones que la cosa necesite (también llamadas reparaciones
necesarias o no locativas, y en los usos
y costumbres autóctonos: reparaciones mayores),
excepto las pequeñas reparaciones (reparaciones locativas), que son a cargo del arrendatario (art. 1.586
C.C.).
Estas reparaciones necesarias, como indicamos, son de cargo del arrendador; se entiende por
reparaciones necesarias, aquellas indispensables para la subsistencia de la
cosa. Por tanto, se orientan a evitar el lento y progresivo menoscabo de la
integridad física del inmueble.
El concepto de reparación debe entenderse como el
conjunto de trabajos que han de realizarse necesariamente en el inmueble
arrendado para evitar que éste se destruya parcial o totalmente. De no
efectuarse cabal y oportunamente una reparación, el bien perdería su utilidad,
se menoscabaría su intrínseca vocación de servicio. “Reparar obedece a la
necesidad de introducir al bien existente reformas, reparaciones autorizadas,
no ejecutables sin desocupación.
Las
excepciones a la obligación de reparar del arrendador:
a). Las
reparaciones locativas o pequeñas que de acuerdo a nuestra Ley, son a cargo del
arrendatario (art. 1.586 C.C.); se trata de reparaciones para hacer frente
al deterioro natural del inmueble producido por el transcurso del tiempo o por
su uso legítimo en manos del arrendatario. El arrendador no está obligado a
responder por este tipo de reparaciones, ya que tales deterioros son el
resultado del disfrute material del bien adelantado por su legítimo tenedor,
que lo es el arrendatario. A la inversa,
si dichos deterioros de menor entidad, son el resultado del caso fortuito o de
la fuerza mayor, como indicamos retro, su reparación estará de cargo del
arrendador. Igual acontece si los mismos provienen de la mala calidad del bien
arrendado. Este último evento refiere a los vicios y defectos de la cosa
arrendada, que tendremos oportunidad de estudiar más adelante, y finalmente por
vetustez.
b). Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber
hecho el arrendatario las obligaciones locativas, las cuales conforme a la ley,
son a su cargo (art. 1.586 C.C.), punto que analizaremos al estudiar las
obligaciones del arrendatario.
c). Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el
arrendador otras reparaciones necesarias de cuya necesidad no fue advertido
(notificado) por el arrendatario (art. 1.596 C.C.), las cuales estudiaremos
igualmente en la obligaciones del arrendatario.
Reparaciones
necesarias de las áreas comunes en un edificio de apartamentos arrendados.
Dispone la Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda que corresponden al propietario (Multiarrendador). (6) las
reparaciones locativas y no locativas (las necesarias y las pequeñas) de las
partes comunes, por ejemplo: los pasillos, escaleras, entradas, etc., de un edificio en el que hay varios
arrendatarios (art. 35), dejando a salvo el derecho del propietario de cobrar
al arrendatario una cuota parte relativa al condominio. Consideramos correcto
el establecimiento de esta obligación en cabeza del arrendador, porque nos parece razonable hacer recaer
sobre él la reparación de las partes del edificio que están bajo su cuidado y
vigilancia. Sin embargo, el propietario podrá hacer responsable del daño al
arrendatario que fuera culpable del deterioro (art. 12 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios).
Oposición del arrendatario a la a la realización por
parte del arrendador de las reparaciones.
De ordinario, el arrendatario es el primer interesado
en que las reparaciones urgentes o no locativas se realicen. Sin embargo pero puede ocurrir también que no tenga
interés en ellas y que, por el contrario, le molesten o perturben los trabajos
que son indispensables para realizarlas. Sin embargo, no puede oponerse a que
el arrendador las lleve a cabo (art. 1.590 C.C.). En cambio, tiene derecho a
oponerse a la realización de obras que no tengan el carácter de reparaciones
urgentes e incluso aquellas que tienen por fin variar la forma de la cosa
arrendada que puedan significar que amplié, reduzca, modifique o embellezca, o en
fin, innove en la cosa arrendada. (art. 1.589 C.C.). Sin embargo, en el caso
que las reparaciones urgentes o no locativas, duren más de veinte días, el
arrendatario tiene derecho a una disminución del precio, proporcional al tiempo y de la parte de la
cosa de que se vea privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso
que el arrendatario hace de la cosa, puede, según las circunstancias, hacer
resolver el contrato (art. 1.589 C.C.).
Sobre esto volveremos al estudiar la obligación del
arrendador de no variar la forma de la cosa arrendada.
De
los daños causados por la culpa del
arrendador, de sus sirvientes o dependientes en el ejercicio de sus funciones o
de terceros.
Estas reparaciones corresponden al arrendador por
aplicación de los principios derivados del hecho ilícito, concretamente el
artículo 1.189 del Código Civil, establece que “Cuando la víctima (arrendador)
ha contribuido a causar el daño, la obligación de repararlo se disminuirá en la
medida ha contribuido a aquel”
En igual sentido, el artículo 1.191 del Código Civil
dispone que “Los dueños y principales o directores son responsables del daño
causado por hecho ilícito de sus sirvientes y dependientes en el ejercicio de
sus funciones en que los han empleado”.
Igual ocurre si el daño es causado por un tercero
(art. 1.185 C.C.).
En estos casos, si bien en principio, opera la
presunción de que los daños causados son responsabilidad del arrendatario, en
razón del deber de custodia y conservación de la cosa arrendada, si éste prueba
el hecho del arrendador, o el hecho de los sirvientes y dependientes de
éste en el ejercicio de sus funciones, o
el hecho de un tercero, el arrendatario, al probar estos hechos, rompe la
relación de causalidad entre su supuesta culpa y daño producido, debiendo el
arrendador, reparar los daños causados, y en todo caso dirigir su acción por el
hecho ilícito de sus sirvientes o dependientes, o el tercero, de ser el caso.
Finalmente es importante destacar, que en muchos casos
es el arrendador que arrienda la cosa; sin embargo, existen casos en que el
arrendador es persona distinta del arrendatario. En todo caso, la obligación de
reparar recae sobre la persona que sufre el riesgo por la pérdida o deterioro
de la cosa, que en este caso es el propietario.
Esta regla general tiene una excepción
El Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del
Arrendamiento de Inmuebles Para el Uso
Comercial, hace solidariamente responsable al propietario cuando no fuere su
arrendador, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia,
conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o
subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren
celebrado o acordado (art. 6)
Reembolsar al arrendatario, las sumas que éste destinó
a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador.
a). Si las reparaciones tienen carácter de urgentes,
el arrendatario puede hacerlas ejecutar
él mismo y deducir los gastos del pago del arrendamiento (art. 1.590 Primer
Parte y 1.266 C.C.), siempre y cuando
haya dado aviso al arrendador (art. 1.596 C.C.).
b). En el caso de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda, el artículo 37 de la Ley Para la Regularización y
Control del Arrendamiento de viviendas en su artículo 37, autoriza al
arrendatario a llevar a cabo reparaciones urgentes o mayores (no locativas), en cuyo caso deberá notificar
al arrendador, o en su defecto, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda.
c). Si los trabajos fueran urgentes, el arrendatario puede ejecutarlos por cuenta
del arrendador (art. 1.590 Primer Aparte C.C.),
sin necesidad de autorización judicial,
cuando sin daño de la cosa, las reparaciones no podían ser demoradas y
le era imposible al arrendatario dar el aviso de ley al arrendador para que éste las hiciera o lo autorizase para hacerlas. En
este caso, puede el arrendatario descontar los gastos realizados del pago del
arrendamiento.
d). Igual podría ocurrir que el arrendatario haya dado
aviso al arrendador no obstante lo cual éste no haga las reparaciones (art.
1.590 Primer Aparte C.C.); si éstas fueran urgentes y no pudieran esperar el
trámite de un juicio sin grave perjuicio para el arrendatario, éste puede
hacerlas ejecutar, sin necesidad de autorización judicial, el cual por lo
general puede durar años. En este caso, igual que los anteriores, puede el
arrendatario descontar los gastos realizados del pago del arrendamiento.
En los casos “a”, “b”, “c” y “d”, consideramos que si
el arrendatario no descontó los gastos
realizados del pago del arrendamiento, puede al finalizar el contrato, ejercer
el derecho de retención, esto es, no entregar la cosa arrendada hasta tanto el
arrendatario le pague los gastos realizados. En todo caso, si finalizado el
contrato, el arrendatario es demandado por el vencimiento del término
contractual, éste puede alegar la
excepción de contrato no cumplido (art. 1.168 C.C), esto es, puede negarse a
restituir la cosa arrendada hasta tanto
el arrendador le pague; esto es así porque al finalizar el contrato la
obligación de reembolsar se hace exigible.
Incluimos en este régimen, las inversiones efectuadas para realizar
mejoras útiles, puesto
que estas, en principio, son a cargo del arrendatario, a menos que el arrendador
también las asumiera como suyas en el contrato, esto es, que las autorice a
realizarlas con la expresa condición de abonarlas.
Las mejoras útiles
son aquellas que aumentan el
valor de la cosa (art. 1.609 C.C.). En
este caso, el arrendador está obligado a
reembolsar el costo de las mismas, siempre que haya consentido en que se
efectúen con la expresa condición de
abonarlas De este modo, para que el arrendatario tenga derecho
a reclamar el pago de las mejoras útiles es preciso que el arrendador:
a). Le haya autorizado para efectuarlas; y
b). Se haya comprometido expresamente a pagarlas.
Igual que los casos anteriores, si el arrendatario
realizó las mejoras útiles autorizado por el arrendador con la expresa condición de abonarlas, y
aquel no las descontó del pago del arrendamiento, puede, al finalizar el contrato, ejercer el
derecho de retención hasta tanto el arrendador le pague el costo de las mismas.
En caso de que las mejoras no se hubieren efectuado en
las condiciones antes apuntadas, el arrendatario podrá separar y llevarse los
materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados
(art. 1.609 C.C.)
El derecho del arrendatario de separar y llevarse los
materiales se encuentra limitado, pues, por el derecho que se otorga al
arrendador de pagar su valor y hacerlos suyos. En otros términos, el
arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a condición
de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.
Si el arrendatario realiza, no ya mejoras útiles sino
reformas que no están autorizadas por la ley o convencionalmente, el
arrendador, tiene derecho:
a) A impedir su realización, para lo cual puede hacer
valer el interdicto de obra nueva, siempre y cuando la obra (reforma) no esté
concluida (art. 785 C.C.).
b) Pedir que se destruya la obra (reforma) no
autorizada así como hacerse autorizar para destruirlo el mismo a costa del
arrendatario (art. 1.268 C.C.).
c). Demandar el desalojo, siempre y cuando la reforma
esté concluida, toda vez que las normas
sobre el Desalojo, específicamente, por
esta causal, exigen “que el arrendatario
haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”, lo que significa
que las reformas hayan sido ya realizadas (artículos 34 literal “e” de la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios. Artículo 40 literal “c” del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley Para la Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para
Uso Comercial. Artículo 40 numeral 4 de la Ley Para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda).
Sanciones
en caso de incumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones
urgentes (no locativas) y no urgentes
En caso de que el arrendador no cumpla con su obligación
de conservar la cosa en estado de servir al fin para el cual fue arrendado, el
arrendatario tiene a su disposición las siguientes vías jurídicas para hacer
valer sus derechos:
a). Cuando las reparaciones tengan carácter de
urgencia, el arrendatario puede ejecutarlas él mismo y deducir los gastos del
pago del arrendamiento (art. 1.590 Primer Parte C.C.). Igualmente la Ley Para
la Regularización y Control del Arrendamiento de viviendas, prevé que el
arrendatario pueda llevar a cabo reparaciones urgentes y mayores (no locativas), para lo cual deberá notificar
al arrendador, o en su defecto, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda (art. 37). Consideramos que
en caso de arrendamiento de cosas no regulados por la Ley Para la Regularización
y control de arrendamientos de Viviendas, si los trabajos fueran urgentes, el
arrendatario puede ejecutarlos por cuenta del arrendador (art. 1.590 Primer
Aparte C.C.), sin necesidad de autorización judicial. Damos como ejemplo, las
reparaciones hechas en caso de urgencia,
cuando sin daño de la cosa no podían ser demoradas y le era imposible al
arrendatario dar aviso al arrendador para que éste las hiciera o lo autorizase
para hacerlas. Éste no es, desde luego, el único caso de urgencia; puede ocurrir
también que el arrendatario haya dado aviso al arrendador no obstante lo cual
éste no haga las reparaciones; si éstas fueran urgentes y no pudieran esperar
el trámite de un juicio sin grave perjuicio para el arrendatario, éste puede
hacerlas ejecutar, sin necesidad de autorización judicial, el cual por lo
general puede durar años.
b). Cuando los trabajos no tuvieren carácter de
urgencia, el arrendatario puede, además, demandar al arrendador el cumplimiento
de la obligación para lograr que los lleve a cabo y si, condenado a hacerlo, no
cumpliera la sentencia, el arrendatario
puede ser autorizado judicialmente a ejecutarlos por cuenta de aquél (arts.
1.167 y 1.266 C. C.). El autor patrio AGUILAR
GORRONDONA, considera que facultad que le otorga el artículo 1.266 del
Código Civil, no lo autoriza a ejecutar las reparaciones que no tengan el
carácter de urgentes, a costa del arrendador, sin darle el aviso de ley (art.
1.596 C.C.). Sin embargo, no se le puede
negar derecho a la indemnización conforme a las normas sobre el enriquecimiento
sin causa (art. 1.184 C.C.), (7) tesis que compartimos completamente.
d) Independientemente de estas acciones, el
arrendatario puede demandar la indemnización de los daños y perjuicios que le
cause la inejecución de las obligaciones por parte del arrendador. Va de suyo
que el arrendador queda exento de responsabilidad si el incumplimiento se debe
a una causa extraña no imputable, como lo es el caso fortuito o fuerza mayor
(art. 1.271 y 1.272 C.C.). Para que esta responsabilidad tenga lugar es indispensable
la constitución en mora del arrendador, la cual, siendo una obligación de
hacer, se constituye en mora, en nuestro
sistema, con el solo vencimiento del plazo, pero como en materia de
arrendamiento, el arrendatario está obligado a poner en conocimiento al
arrendador en el más breve término posible, la necesidad de realizar todas las
reparaciones que éste debe hacer, el vencimiento del plazo aludido se verifica
con la notificación o aviso hecho por el arrendatario al arrendador si se trata
de una reparación urgente, o con la notificación a éste, o en su defecto, a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, si se trata de
reparaciones urgentes o no locativas (reparaciones mayores). en el caso de
arrendamientos destinados a vivienda.
e) Finalmente, el arrendatario tiene también una
acción por resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del
arrendador (art. 1.167 C.C.). Es una simple aplicación de la regla general
según la cual tanto el arrendador como el arrendatario tienen derecho a pedir
la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la otra
parte.
e). La obligación del arrendador de reparar, esta
conexa con la obligación del arrendatario de notificar o avisar en el más breve
término posible (El artículo 11 del Decreto Ley Para la Regulación del
Arrendamiento de Inmuebles Para Uso Comercial, lo establece en tres días),
salvo el caso de reparaciones urgentes,
cuando sin daño de la cosa no podían ser demoradas y le era imposible al
arrendatario dar aviso al arrendador para que éste las hiciera o lo autorizase
para hacerlas.
Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada
Esta obligación forma parte de la obligación de
garantía, como lo es mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa
arrendada, por lo que su incumplimiento implica una perturbación del arrendador
en el goce del arrendatario. Sin embargo, el Código Civil la trata dentro de la
obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado de servir al
fin para el cual se ha arrendado. Por tanto, la estudiaremos dentro de esta
obligación en atención a la metodología empleada en el Código Civil.
Esta obligación se encuentra establecida expresamente
en el artículo 1.589 del Código Civil: “El arrendador no puede, durante el
arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada”.
Su objeto consiste en que el arrendador se abstenga de
alterar la forma de la cosa arrendada de modo que afecte al fin para el cual
fue arrendada.
En principio, el arrendador está obligado a realizar
las reparaciones urgentes que la cosa necesite (art. 1.586 Único Aparte C.C.);
en cambio, le está prohibido hacer cualquier otro trabajo o innovación (art.
1.589 C.C.), aunque sea para ampliar la cosa o simplemente embellecerla, salvo
que medie conformidad del inquilino.
Ambas tienen carácter muy diferente. Las reparaciones
tienden a poner la cosa arrendada en el estado en que se entregó y las obras a
introducir en ella modificaciones de cualquier tipo.
En el caso de las reparaciones urgentes que no puedan
diferirse hasta la conclusión del contrato de arrendamiento, el arrendatario
está obligado a tolerarlas, aunque la obra sea muy molesta y aunque durante
ella se vea privado de una parte de la cosa (art. 1.590 C.C.); en cambio, si se
trata de obras que tienden a introducir
en ella modificaciones de cualquier tipo, el arrendatario tiene derecho a no
ser perturbado en el goce de la cosa, y
oponerse a la ejecución de las obras,
para ello la ley le concede las siguientes acciones:
a) Podrá hacer valer el interdicto de obra nueva,
siempre y cuando la obra no esté terminada (art. 785 C.C.), o el interdicto de perturbación, si la obra
le hubiera producido ya una perturbación en su posesión (art. 782 C.C.).
b) Podrá pedir que se destruya la obra, así como
hacerse autorizar para destruirla el mismo a costa del arrendador (art. 1.268
C.C.).
c). Podrá pedir la resolución del contrato con los
daños y perjuicios (art. 1.167 C.C.), o
solo limitarse a pedir una indemnización por daños y perjuicios por tratarse,
en este caso, del incumplimiento por
parte del arrendador, de una obligación de no hacer (art. 1.266 Único Aparte C.C.).
Garantir por los vicios o defectos de la cosa
arrendada
Al igual que la obligación de no variar la forma de
cosa arrendada, esta forma parte de la obligación de garantía, como lo es
mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, cuyo
incumplimiento implica una perturbación por parte del arrendador en el goce del
arrendatario. Sin embargo, el Código Civil la trata dentro de la obligación del
arrendador de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el
cual se ha arrendado. Por tanto, la estudiaremos dentro de esta obligación en
atención a la metodología empleada en el Código Civil.
Nuestro Código Civil dispone en su artículo 1.587 que
“El arrendatario está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos
los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los
conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y
perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a
menos que pruebe que los ignoraba”.
El arrendador responde como el vendedor de los vicios
y defectos de la cosa; pero, mientras el vendedor no está obligado sino por los
vicios existentes al tiempo de celebrarse la venta, el arrendador responde
también por los sobrevinientes durante la duración del contrato (art. 1587
C.C.), toda vez que nuestro Código no
hace distinción entre vicios ocultos o aparentes, ni tampoco entre vicios
anteriores y posteriores, lo cual resulta lógico, pues el arrendador tiene a su
cargo la obligación de asegurar al arrendatario el goce pacífico de la cosa por
todo el tiempo del contrato. Para que los vicios y defectos de la cosa
arrendada puedan dar origen a la responsabilidad del propietario de indemnizar
los daños y perjuicios causados al arrendatario, deben impedir el uso de la
cosa (art. 1.587 C.C.).
Se ha sostenido que sólo la imposibilidad total de
usar la cosa da lugar a la garantía del arrendador; para ello se apela a la
opinión de Pothier (9) según
el cual era necesario que el vicio impidiera enteramente el uso de la cosa
arrendada, no bastando que lo hiciera menos cómodo; pero tal limitación no
parece razonable.
Efectos
de la existencia de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
La existencia de un vicio o defecto en la cosa
arrendada permite al arrendatario el ejercicio de las siguientes acciones:
a). Exigir al arrendador que haga cesar los vicios o
defectos (art. 1.587 C.C.)
b). Pedir la disminución del precio o la resolución del contrato, lo cual es
consecuencia del impedimento en el uso y goce de la cosa por parte del
arrendador. En otro lugar hemos dicho, que el precio del arrendamiento es
correlativo al uso y goce de la cosa; si el uso y goce de la cosa arrendada se
ve impedido en parte, por la existencia
de vicios y defectos de la misma, lo lógico es la reducción proporcional del
precio, o la resolución del contrato, si
el impedimento es total.
c) El arrendador
queda obligado a pagar a título de indemnización por daños y
perjuicios, por la existencia de vicios
y defectos de la cosa arrendada, a menos que pruebe que los ignoraba (art.
1.587 C.C.)
Casos
en que no se debe la garantía por vicios o defectos de la cosa
No obstante ser grave los vicios, el arrendador no
será responsable:
a) Si el arrendatario tenía conocimiento de los vicios
o defectos en el momento de celebrar el contrato y aun así contrató. Esto
así porque no obstante conocerlos
arrendó la cosa, se supone que o no le interesan o que los defectos han sido
tomados en consideración para fijar un alquiler menor.
b) Si el arrendatario ha renunciado expresa o
tácitamente a la garantía. Precisamente, contratar la locación conociendo el
vicio, importa una renuncia tácita. (10)
c) Si el arrendatario no ha dado aviso al arrendador
para que éste haga las reparaciones que están a su cargo y a consecuencia de
esa omisión han ocurrido los perjuicios resultantes al arrendatario.
Modificación
convencional de la garantía por vicios o defectos de la cosa arrendada
Las partes, de común acuerdo, pueden modificar,
disminuir, ampliar o eliminar la garantía por vicios o defectos de la cosa
arrendada. Sin embargo, no pueden excluirse los vicios conocidos por el
arrendador y no declarados por éste.
Obligación del arrendador de abstenerse de causar
personalmente perturbaciones al goce de la cosa arrendada por parte del
arrendatario.
El contrato de arrendamiento supone la cesión de uso y
goce de una cosa o cambio de un determinado precio. Por tanto, resulta lógico
que el arrendador tenga a su cargo la obligación de garantizar al arrendatario
el uso de la cosa durante el tiempo del contrato. Por ello debe abstenerse de
todo acto que perturbe el goce de la cosa por parte del arrendatario,
defenderlo contra las perturbaciones, provengan estas del mismo arrendador o de
terceros y, finalmente, hacer las reparaciones que se deriven de los vicios o
defectos de la cosa o del uso normal al que el arrendatario la haya sometido, obligación
que tuvimos la ocasión de estudiar la garantía por vicios y defectos de la cosa
arrendada. Esta obligación de garantía cumple una función jurídica semejante a
la evicción en la compraventa; en el fondo, no hay entre ellas una diferencia
esencial, pero la reglamentación legal difiere sensiblemente porque en un caso
media la transmisión del dominio y en otro sólo del uso y goce de la cosa, lo
que tiene una influencia notoria en el contenido de las obligaciones.
Consideraremos por separado la garantía por el hecho personal del arrendador y
por el hecho de terceros.
Hechos
personales del arrendador que comportan perturbación
El arrendador está obligado a abstenerse de causar
perturbaciones por hecho propio al goce
del arrendatario, tanto si se trata de hecho como de derecho.
Son
perturbaciones de derecho,
arrendar nuevamente a otro la misma
cosa, total o parcialmente; disminuir el goce del arrendatario mediante la
constitución de una servidumbre pasiva, etc.
Son
perturbaciones de hecho, si
el arrendatario instala (o alquila para que otros instalen) en el mismo
inmueble, casas de juego o de tolerancia, o una explotación ruidosa, insalubre
o peligrosa; si alquila otras
dependencias para una explotación comercial o industrial en un inmueble destinado exclusivamente para
vivienda. También si pone trabas al libre acceso del arrendador o impide
introducir muebles a la casa; impide la entrada de los proveedores en el caso
de arrendamiento de locales comerciales; también modificaciones en un inmueble
vecino que sean capaces de disminuir el goce de la cosa arrendada; instalar un nuevo arrendatario que compita en
el mismo ramo comercial o industrial, siempre que del contrato o de otras
circunstancias resulte que no debía hacerlo.
Los trabajos realizados por el arrendador que es propietario de un
inmueble vecino, que perturben el uso y goce de la cosa arrendada, sin que
valga alegar su derecho de propiedad para hacerlo, pues en cuanto arrendador está obligado a
abstenerse de todo acto dentro o fuera de la cosa arrendada, que importe una
turbación de su uso y goce.
En cambio, no hay perturbación por el hecho de la
colocación de anuncios ofreciendo la venta del inmueble, a lo que el
arrendatario no puede oponerse. Tampoco que fije anuncios ofreciendo el
inmueble a otro arrendatario, siempre que lo haga con una moderada anticipación
a la fecha de la expiración del contrato. Tampoco el derecho del arrendador de
entrar al inmueble, en la forma y medida señaladas por los usos, para verificar la existencia de deterioros cuya falta de
reparación podría ocasionar daños mayores en el inmueble; o para comprobar si
el arrendatario ha llevado a cabo las reparaciones locativas que están a su
cargo, o si está dando a la cosa un destino distinto del pactado, o un uso
deshonesto, o indebido.
Sanciones
en caso de incumplimiento de la obligación de garantía
En caso de que el arrendador viole esta obligación de
no perturbar con sus hechos personales el disfrute de la cosa, el arrendatario
puede pedir la resolución del contrato y daños y perjuicios, si la magnitud del
incumplimiento lo amerita (art. 1.167 C.C.). Si la perturbación fuere duradera,
el arrendatario puede pedir también una disminución de los alquileres futuros
más la indemnización por los daños y perjuicios ya causados.
La cláusula que exonera al arrendador de toda
responsabilidad por hecho propio es nula; pero el arrendador puede reservarse
realizar determinados actos aunque estos puedan perturbar al arrendatario.
Obligación
de no variar forma de la cosa arrendada y la garantía por vicios y defectos de
la misma.
La
obligación de no variar la forma de la cosa arrendada y la garantía por los
vicios y defectos de ésta,
fue estudiada dentro de la obligación del arrendador de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual
se ha arrendado; por tanto, remitimos allí al lector.
Perturbaciones
de hecho por parte de terceros
La regla general es que cuando el tercero no pretende tener un derecho sobre la cosa
arrendada, el arrendador no tiene ninguna responsabilidad frente al
arrendatario, quien a su vez tiene acción directa contra el perturbador (art.
1.591 C.C.). Sin embargo, por excepción, el arrendador responde de las
perturbaciones de hecho de terceros en los siguientes casos:
a) Si las vías de hecho de terceros tomasen el
carácter de fuerza mayor, como devastaciones de guerra, conmoción o caos social
destructivo entre otros, es reputado como caso fortuito o fuerza mayor, los
cuales son a cargo del arrendador. En tal caso el arrendatario puede reclamar
ya sea la resolución del contrato, ya la
reducción del alquiler proporcional al
tiempo que dure el impedimento; pero no tendrá derecho a indemnización alguna.
b) Si el arrendador ha asumido contractualmente la
obligación de vigilar la cosa arrendada, pues en toda esta materia rige el
principio de la autonomía de la voluntad.
c) Si el autor del hecho es dependiente del
arrendador, lo cual fue estudiado en la Obligación de conservar la cosa
arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado.
d) Las perturbaciones causadas por el propietario
vecino
Perturbaciones
de derecho
Hemos dicho que el arrendador no garantiza al
arrendatario contra las perturbaciones de hecho por parte de tercero, salvo las
excepciones que hemos anotado, en cambio responde por las perturbaciones de
derecho. Por tales debe entenderse:
a) Toda acción de un tercero que pretenda un derecho
sobre la cosa, que resulte incompatible con el pleno uso y goce de ella por el
arrendatario; tal sería el caso de que se reclamaran derechos de propiedad,
posesión, servidumbre, usufructo, uso o habitación.
b) Todo hecho o acto material de terceros para cuya
realización se invoque un derecho que se alega tener sobre la cosa.
Obligación
del arrendatario de notificar la perturbación al arrendador
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento
del arrendador en el más breve término posible,
toda usurpación o novedad dañosa a su derecho que otra persona haya
hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. Por ejemplo, toda acción
que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de
responder de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario (art.1.596 C.C.),
Lo anterior resulta obvio porque la primera obligación
derivada de la garantía, es la de asumir la defensa del arrendatario y no es posible responsabilizar al arrendador
del resultado de un pleito que él no pudo defender. La comunicación de la
perturbación debe ser hecha en el más breve término posible, de manera que permita
al arrendador contestar tempestivamente la demanda. El Código Civil no
establece formas para la notificación; cualquier medio debe reputarse
suficiente si puede probarse de modo
fehaciente. Lo recomendable es la notificación judicial (art. 935 C.P.C.).
La omisión de la comunicación de la perturbación tiene
los siguientes efectos:
a) privación al arrendatario de la garantía;
b) obligación de indemnizar al arrendador por los
daños y perjuicios que para éste se derivan de la falta de conocimiento de la
perturbación (art. 1.596 C.C.).
c). La comunicación tardía debe ser asimilada a la
falta de comunicación, cuando la tardanza haya hecho imposible la defensa
eficaz del juicio o haya producido otros perjuicios al arrendador.
Por lo demás resulta raro que el tercero pretendiendo
un derecho sobre la cosa, demande al arrendatario y no al propietario, pues la
acción no haría cosa juzgada contra éste, de modo que no reportaría al
pretender ningún provecho.
Consecuencia
de la garantía
El Código Civil, en principio, sanciona de manera
expresa al arrendador con la sola ocurrencia de la perturbación,
indistintamente si ésta proviene de la acción de un tercero que pretende tener
un derecho real sobre la cosa arrendada, o el tercero, que alegando un derecho
ocurra a una vía de hecho, o una vía de derecho contra el arrendatario. La
sanción expresa aludida consiste, en la indemnización proporcional en el precio
del arrendamiento, sin perjuicio de que, según la magnitud de la perturbación, el arrendatario pueda exigir la resolución
del contrato más los daños y perjuicios,
conforme al derecho común. Esta acción tendría como presupuesto la notificación
al arrendador en el más breve término posible.
Como se observa, el Código Civil guarda silencio con
la garantía que debe el arrendador, de defender en juicio al arrendatario
contra la acción del tercero; sin embargo, creemos que a pesar del silencio del
Código, la intención del legislador era que el arrendador defendiese al
arrendatario, con el fin de mantenerlo en el goce pacifico de la cosa
arrendada, es decir, cumplir con la obligación de garantía a su cargo. Esto lo deducimos de la obligación de
notificación que el arrendatario debe realizar al arrendador, la cual no
tendría sentido sino fuera para que el arrendador ejerciere la mentada defensa
del arrendatario. Y desde este punto de vista lo estudiaremos, salvo mejor
criterio, el cual de antemano aceptamos.
Así tenemos que la garantía supone para el arrendador
las siguientes obligaciones:
a) En primer término, debe asumir la defensa del
arrendatario en el juicio que se le haya promovido por terceros e intentar las
acciones consiguientes contra el que invocando un derecho, haya perturbado la
posesión del arrendatario
b) Si el arrendador resultare vencido en el pleito y, como
consecuencia de ello, el arrendatario fuere privado totalmente del disfrute de
la cosa, el contrato quedará resuelto y el arrendatario tendrá derecho a una
indemnización proporcional en el precio del arrendamiento.
c). Si el arrendador notificado de la perturbación en el más breve término posible, no
realiza ninguna acción tendiente a defender al arrendatario, y éste fuere
privado totalmente del disfrute de la cosa, el contrato quedará resuelto y el
arrendatario tendrá derecho a una indemnización proporcional en el precio del
arrendamiento.
d). El derecho del arrendatario a ser indemnizado por
los perjuicios que le ocasiona la acción del tercero cesa cuando el arrendador
demuestra que al tiempo de la celebración del contrato aquél tenía conocimiento
del peligro de la evicción que se cernía sobre su derecho.
Perturbaciones
provenientes de la Administración Pública
La autoridad pública es también un tercero respecto de
las partes; pero además, sus actos de perturbación son hechos del príncipe y como tal constituyen una hipótesis de fuerza
mayor. En este caso, el arrendatario tiene dos posibilidades de actuar contra
su arrendador,
a). Equiparar la situación de pérdida parcial del
disfrute a la pérdida de la cosa misma en invocar el artículo 1.588 del Código
Civil, es decir, la resolución del contrato sin indemnización de daños y
perjuicios por tratar de un hecho del príncipe.
b). Si la culpa del arrendador fue determinante de la
acción de la Administración Pública,
puede el arrendatario exigir la garantía del arrendador por perturbación
por hecho propio. En este caso, el
Arrendatario tendrá la opción de resolver el contrato y además podrá exigir
daños y perjuicios al arrendador.
c). Si la culpa ha sido del arrendatario y de ella
resulta la imposibilidad total de gozar la cosa (por ejemplo, la clausura del
local), el contrato debe considerarse concluido por falta de objeto y el
arrendador no podrá reclamar el pago de los alquileres subsiguientes, pero sí
los daños y perjuicios que para él resulten de la clausura del local y de la
resolución del contrato.
Cuando media Expropiación por Causa de Utilidad
Pública y Social, la Ley prevé a cargo del expropiante una indemnización
especial para los arrendatarios.
Pagar las cargas y gravámenes que pesan sobre la cosa
arrendada.
La regla general es que pesan sobre el arrendador las
cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada, tales como:
impuestos sobre inmuebles urbanos, y los derivados de los servicios de aseo, electricidad, agua,
teléfono y televisión por cable igualmente corresponden al arrendador. En
cambio, son a cargo del arrendatario los impuestos o patentes que se impusieran
a su actividad, comercio o industria, etc.
Sin embargo, el arrendatario puede tomar a su cargo las cargas y
gravámenes que corresponden al arrendador, ya que, en principio, en esta
materia rige la autonomía de la voluntad de las partes; pero estas convenciones
sólo tienen validez entre las partes y no afectan el derecho del Municipio de
dirigirse contra quien es el sujeto pasivo de la obligación impositiva (el
propietario). El mismo principio impera con el resto de los servicios
enunciados.
En el caso de habitaciones de casas de vecindad,
pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción
de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, el pago de los servicios
corresponderá siempre al arrendador o subarrendador (Artículo 36 de la Ley Para
la Regularización y el Control de los
Arrendamientos de Vivienda).
Gastos
comunes en la propiedad horizontal
Los gastos comunes en la propiedad horizontal, son
cargas que gravan el dominio y que los copropietarios deben pagar en su calidad
de tales. Sin embargo, pueden las partes convenir que esos gastos sean a
cargo del arrendatario; pero este acuerdo sólo tiene efectos entre
arrendador y arrendatario. Respecto del condominio, el obligado es el
copropietario, de tal modo que si el arrendatario que ha asumido la obligación
de pagar los gastos comunes, no los pagare, el condominio tiene acción contra
el copropietario arrendador.
En los inmuebles destinados al uso comercial, que
formen parte de otros inmuebles bajo régimen de condominio u otro régimen de
propiedad colectiva o de comunidad, los gastos comunes serán a cargo del
arrendatario (Artículo 36 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para la
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial). Aplican lo dicho
para el caso de los gastos comunes en la propiedad horizontal, en el caso de
que el arrendatario no los pagare.
Restituir
al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.
Al término del contrato el arrendador está obligado a
devolver el depósito de garantía si la cosa arrendada se restituyera sin otros
desperfectos que los provenientes de un uso normal.
NOTAS
Y BIBLIOGRAFIAS
(1). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Contratos y
Garantías. Derecho Civil IV. Quinceava Edición. Ediciones Universidad Católica
Andrés Bello. Página 376.
(2). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Página 376
(3) ROJINA
VILLEGAS RAFAEL. Compendio de
Derecho Civil IV. Contratos. Editorial Porrúa. Argentina 15. México. Vigésima
Séptima Edición. Página 242
(4). NOTA DEL AUTOR. Una de las características del contrato de
arrendamiento, es que se trata de un contrato de cambio, porque se fundamenta
en la finalidad de cambiar el uso y goce de una cosa a cambio de un precio
(art. 1.579 CC); así, si la cosa se destruye por caso fortuito o fuerza mayor
“antes” de la celebración del contrato, el arrendamiento es nulo por falta de
objeto (arts. 1.155 y 1.156 CC); si se destruye total o parcialmente en la fase
de cumplimiento, el arrendatario puede hacer resolver el contrato o pedir la
reducción del alquiler (art. 1.588 CC). Si el arrendatario sufre evicción, si
fuere total, tiene derecho a una indemnización proporcional en el precio (art.
1.591 CC), si fuere parcial, tiene derecho a una reducción del precio (arts.
1.588 y 1.580 CC). Si la cosa arrendada adolece de vicios o defectos que
impidan su uso, el arrendador es responsable por los daños y perjuicios
causados al arrendatario. En todos estos
casos en los cuales se afecta el uso y goce de la cosa arrendada, el
arrendatario, o queda exonerado de pagar el precio o puede pedir la reducción
del mismo o la resolución del contrato.
Ahora bien, en aplicación de estos principios creo que si arrendatario
se ve impedido del uso y goce de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor,
puede, por las mismas razones, suspender el pago del precio hasta que
desaparezca el impedimento al uso y goce de la cosa (arts. 1.271 y 1.272
CC).
(5). NOTA DEL
AUTOR. Conforme al Decreto de Emergencia las partes
deberán acordar el modo y tiempo del pago de los cánones suspendidos durante la
vigencia del Decreto. A falta de acuerdo, deberán acudir al SUNDDE, a los fines
de dirimir dicha controversia. En todo caso, el Decreto de Emergencia establece
que dicho paga deberá realizarse por partes y no mediante un solo pago integro.
(6) Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas. Artículo 7.
Multi-arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través
de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
(7). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página
380.
(8). Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas. Artículo 8.
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o
derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble
destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador
(9). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página
381
(10) NOTA DEL AUTOR. Considero que este pacto actualmente es imposible de
acuerdo con el carácter de orden público de las disposiciones acerca de la
garantía ´por vicios y defectos de la cosa arrendada, tal como lo disponen la
Ley Para la Regularización y Control del Arrendamiento de Viviendas y el
Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
(11). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página
384
