TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS
DEL ARRENDAMIENTO
(CUARTA PARTE)
Transmisión
mortis causa
Como regla general los derechos y obligaciones
derivados del contrato de arrendamiento se transmiten a los herederos del
arrendador y del arrendatario (art. 1.163 C.C.), salvo que las partes estipulen
lo contrario. Es una consecuencia directa del principio de que los herederos
suceden en todos sus derechos y obligaciones al causante. Sin embargo, la Ley
Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hace
excepción a esta regla, como son los casos de la subrogación por disolución del
grupo familiar y la subrogación por fallecimiento del arrendatario, tal como
tendremos oportunidad de estudiar a continuación.
Subrogación por disolución del grupo familiar
En los arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles
destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y
accesorios que con ellos se arrienden, establece la Ley Para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la subrogación por disolución del grupo familiar, sea por divorcio,
separación judicial, nulidad del
matrimonio o finalización del concubinato, y la persona que fuera, según el
contrato, el arrendatario, decidiera mudarse de la vivienda, o manifestase su
voluntad de no renovar el contrato, o lo desistiera, el otro cónyuge, concubino
o concubina, o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario, podrá subrogarse en el
contrato, manifestando su voluntad mediante documento autenticado dentro del
lapso de sesenta días contados a partir del momento en que ocurra la disolución
del grupo familiar (art. 56).
Subrogación
por fallecimiento del arrendatario
En los arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles
destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y
accesorios que con ellos se arrienden, la Ley Para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda,
reconoce el derecho a continuar el arrendamiento en caso de
fallecimiento del arrendatario, no ya a sus herederos sino a los personas que
acrediten una convivencia pacífica y continua en la vivienda, permitiéndoles
subrogarse en la relación arrendaticia. Para hacerse acreedores de esta
subrogación, deberá ser homologada por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Viviendas, en un plazo no mayor a treinta días hábiles,
contados a partir del fallecimiento del arrendatario (art. 57).
Enajenación
de la cosa arrendada
Como medida de protección al arrendatario en el caso
de que el propietario enajene la cosa arrendada, el Código Civil, dos
presunciones en sus artículos 1.604 y 1.605, a saber:
a). Se Presume, salvo prueba en contrario, que el
nuevo adquirente respetara el arrendamiento por todo el tiempo convenido, si el
contrato conste de instrumento Público o de documento privado con fecha cierta
y lo sea a tiempo determinado (art. 1.604 C.C.)
(1)
b) Se presume, salvo prueba en contrario, que el nuevo
adquirente respetara el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan
celebrados los contratos por tiempo indeterminado, cuando el arrendatario
carezca de instrumento público o documento privado con fecha cierta, siempre y
cuando éste tenga el goce de la cosa con anterioridad a la venta (art. 1.605
C.C.). (2)
Las presunciones de que tratamos pueden ser
desvirtuadas si se prueba la existencia de convención en contrario (art. 1.604
C.C.). Por tanto, si en el contrato se hubiere estipulado que en caso de
enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario, no se deberá
indemnización alguna. Salvo que se hubiera pactado lo contrario; en caso de habérselo estipulado, el
arrendatario no estará obligado a entregar la cosa arrendada sin que le
satisfagan, ya sea por el arrendador, o por el nuevo adquirente, los daños y
perjuicios (art. 1.606 C.C.). En todo caso, si el nuevo adquirente quiere usar
de la facultad reservada en el contrato, debe avisarlo al arrendatario con la
anticipación que para el desahucio se determinará según la naturaleza de la
finca (art. 1.607). El arrendatario
despedido por el comprador puede, en caso de falta de instrumento público o
privado con fecha cierta, reclamar del arrendador la indemnización de daños y
perjuicios (art. 1.608) (3)
Subrogación
del nuevo adquirente en el contrato
En los inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, el
nuevo adquirente se subrogará totalmente
de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores,
en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación
arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a
respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas
a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las
disposiciones contenidas en la Ley Para la regularización y Control de
Arrendamientos de Vivienda (art. 38). En igual sentido los inmuebles regulados
por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (art. 20) y los regulados por el
Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos de Inmuebles Para Uso Comercial
(art. 18).
CESIÓN
DEL ARRENDAMIENTO Y EL SUBARRENDAMIENTO
Actualmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
declara nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y
escrita del arrendador, no así la cesión del contrato (art. 15). La Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prohíbe el
subarrendamiento, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador,
así como la cesión del contrato (art. 44). El Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamientos de Inmuebles Para Uso Comercial, prohíbe la cesión del contrato y el
subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el propietario
y/o arrendador en el contrato respectivo (arts. 40 literal “f” y 41 literal “c”).
Si el arrendatario cede el contrato o subarrienda, el arrendador puede intentar
la acción de desalojo dispuestas para tal fin en las leyes citadas.
Su estudio es más que todo dogmático, ello en razón de
su prohibición en la legislación venezolana, Dicho esto, se prosigue.
El arrendatario puede traspasar sus derechos en el
contrato de arrendamiento en favor de un tercero, de dos maneras: mediante la
cesión del arrendamiento y el subarrendamiento. Las semejanzas entre ambos
resultan evidentes: en ambos casos, el arrendatario traspasa sus derechos a un
tercero, en el primero, con la notificación o aceptación del arrendador, y en
el segundo, sin su intervención; en ambos el arrendador deja de tener el uso y
goce de la cosa arrendada; en ambos se mantienen incólumes sus obligaciones
respecto del arrendador primitivo. Pero existen diferencias notables entre uno
y otro. En el subarrendamiento, hay un nuevo contrato de arrendamiento que
viene a superponerse al primero, el celebrado entre el
arrendatario-subarrendador y subarrendatario; en la cesión es el mismo contrato
originario el que se transfiere al cesionario,
y las relaciones entre él y el cedente se regirán por las reglas de la
cesión de derechos (arts. 1.549 al 1.555 C.C.). De esta diferencia esencial
surgen estas otras:
a). Sólo será válida respecto de terceros desde la
aceptación o notificación al deudor cedido (art. 1.550 C.C.); en tanto que en
el subarrendamiento, la aceptación o notificación es innecesaria.
b). El subarrendatario puede exigir (al
arrendatario-subarrendador) que la cosa se le entregue en buen estado de
conservación, derecho de que carece el cesionario (art. 1.554 C.C.).
c). El subarrendador goza del privilegio del
arrendador por el precio del alquiler; en cambio, el cedente no lo tiene.
d). El canon arrendaticio que el subarrendatario debe
pagar al arrendatario-subarrendador, puede diferir del pactado entre arrendador
y arrendatario; en cambio, el canon de arrendamiento permanece igual en el caso
de la cesión total.
d) El arrendatario-cedente carece de acción para
demandar al arrendador por el cumplimiento de sus obligaciones; en cambio; el arrendatario-subarrendador la tiene.
e). El cesionario-arrendatario tiene acción directa contra el arrendador
para obligarle a cumplir todas las obligaciones que éste contrajo respecto del
arrendatario-cedente; en cambio, el subarrendatario no puede exigir del
arrendador original sino el cumplimiento de los derechos que le confiera su
propio contrato.
f) La cesión puede ser a título gratuito u oneroso, en
cambio; el subarrendamiento es siempre oneroso
g). La cesión consistirá únicamente en la transmisión
de los derechos, no así las obligaciones del arrendatario-cedente, y a ella son
aplicables las normas sobre la cesión de derechos. (1.549 al 1.555 C.C.). El
subarrendamiento constituye un nuevo arrendamiento, y será regido por las leyes
sobre el contrato de arrendamiento. El
arrendatario-cedente no goza del precio del canon arrendaticio así como tampoco
de los privilegios del arrendador, sobre
ciertos bienes muebles que se encuentren en el predio arrendado (art. 1.871
ordinal 4°C.C.). El cesionario-arrendatario no puede exigir que el
arrendatario-cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a
recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión (art. 1.554
C.C.). El arrendatario-subarrendador goza, por el precio del subarrendamiento,
de los derechos y privilegios del arrendador, sobre ciertos bienes muebles que se encuentren en el
predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al
arrendatario-subarrendador para que le entregue la cosa en buen estado.
Casos
de tipificación dudosa
El contrato de subarrendamiento constituye el
arrendamiento celebrado por el arrendatario (subarrendador) con un tercero
(subarrendatario) y por la cesión del arrendamiento, la cesión que hace el
arrendatario (cedente) a un tercero (cesionario-arrendatario) de los derechos
que este tiene frente al arrendador. Sin embargo, siendo sus efectos tan similares, muchas personas tienden a emplear las
expresiones (subarrendamiento y cesión del arrendamiento) como sinónimos, sin advertir sus diferencias jurídicas. De
manera que para poder determinar el alcance de las estipulaciones contractuales
relativas a la cesión del contrato de arrendamiento. Constituyen indicios el
hecho de que el traspaso del arrendamiento es total, lo que hace ver la
existencia de una cesión del contrato de arrendamiento; si sólo se ha cedido
una parte del inmueble, hay que inclinarse por admitir la existencia de un
subarrendamiento; si es un precio único y pagado por adelantado, parece
razonable presumir la existencia de una cesión. En cambio, el pago por períodos
de meses, semestres, años, etcétera, es un indicio de un subarrendamiento. Si
no hay contrato escrito puede presumirse que se trata de un subarrendamiento.
El
derecho de ceder y subarrendar
Sus orígenes se remontan al Derecho Romano. El Código
Civil establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención
especial en contrario (art. 1.583 C.C.).
Relaciones
entre el arrendador, el arrendatario-cedente y el arrendatario cesionario.
En Venezuela tanto la doctrina como la jurisprudencia
sostienen que la cesión del arrendamiento no extingue el arrendamiento
original; pero, desde el momento en que la cesión es aceptada por el
arrendatario o notificada a este, los derechos del arrendatario –cedente frente
al arrendador pasan al arrendatario-cesionario mientras permanecen inalteradas
las obligaciones de aquel frente a su arrendador. Esto es así porque en la
cesión del arrendamiento, solo pueden cederse los derechos, no las obligaciones.
(4)
Esto trae como consecuencia que el cesionario-arrendatario tenga acción
directa contra el arrendador para hacer valer sus derechos; sin embargo, éste
carece de acción contra el cesionario-arrendatario para lograr el cumplimiento
de sus obligaciones, debiendo en todo caso, exigir el cumplimiento al
arrendatario-cedente.
En otros ordenamientos jurídicos, y cito para ello el
argentino (arts.1.636 al 1.640 Código Civil y Comercial de la Nación), la
cesión del arrendamiento transmite el
contrato de arrendamiento en su integridad, es decir, con el conjunto no solo
los derechos sino de las obligaciones derivadas del mismo. En dicho ordenamiento,
se contempla la denominada transmisión de los contratos con prestaciones
pendientes, aplicable por disposición expresa del artículo 1.223, (5) a
los casos de cesión del arrendamiento en el cual, “cualquiera de las partes puede transmitir a
un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión”. “Si la conformidad es previa a la
cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido” (art. 1.636 C.C.C.N.).
Siendo sus efectos: Desde “la cesión o, en su caso, desde la notificación a las
otras partes, el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son
asumidos por el cesionario. Sin embargo, los co-contratantes cedidos conservan
sus acciones contra el cedente si han pactado con éste el mantenimiento de sus
derechos para el caso de incumplimiento del cesionario. En tal caso, el cedido
o los cedidos deben notificar el incumplimiento al cedente dentro de los
treinta días de producido; de no hacerlo, el cedente queda libre de
responsabilidad” (art. 1.637 C.C.C.N.), estableciendo las defensas en su artículo 1638: “Los contratantes pueden
oponer al cesionario todas las excepciones derivadas del contrato, pero no las
fundadas en otras relaciones con el cedente, excepto que hayan hecho expresa
reserva al consentir la cesión”.
Consideramos que en Venezuela, ante la falta de normas
que regulen la transmisión de los contratos con prestaciones pendientes, como
en el caso de la República Argentina,
es perfectamente posible establecer contractualmente la cesión del
arrendamiento en unión con una delegación perfecta pasiva. En cuanto a los derechos, el
arrendatario-cedente puede cederlos sin necesidad de consentimiento del deudor
(art. 1.550 C.C.); en cuanto a las
obligaciones, necesita el consentimiento del arrendador sólo para
desobligarse (art. 1.318 C.C.); verificándose así, una especie de delegación
perfecta pasiva, en la que no habrá
liberación del arrendatario-cedente, sin una declaración expresa de voluntad
del arrendador aceptándolo (art. 1.317 C.C.).
Pero aún puede estipularse que un tercero (cesionario-arrendatario) asuma la deuda, sin desobligar por eso al
primitivo deudor (arrendatario-cedente); en este caso, la situación del
acreedor, lejos de perjudicarse, se beneficia con una doble garantía personal.
De lo anterior, podría producirse las siguientes
consecuencias:
Relaciones
entre el arrendatario-cedente y el arrendatario cesionario.
Las relaciones entre cedente y cesionario se rigen por
las reglas de la cesión de derechos (art. 1.549 al 1.554 C.C.).
a) El arrendatario-cedente carece del privilegio del
arrendador sobre determinadas cosas muebles que se encuentren en el predio
arrendado (art. 1.871 ordinal 4° C.C.)
b) El
arrendatario-cesionario está obligado a recibir la cosa en el estado en que se
encuentre en el momento de la cesión y no puede exigir que el cedente se la
entregue en buen estado, porque éste es un derecho propio del arrendamiento, no
de la cesión.
Relaciones
entre el arrendador y el arrendatario-cesionario
La cesión hecha en forma legítima crea una relación
directa entre arrendador arrendatario-cesionario. Aunque el cedente no esté
liberado (art. 1.317 C.C.), aquéllos pueden prescindir de él en sus relaciones
y reclamos recíprocos. De ahí surgen estas consecuencias:
a) El arrendatario-cesionario tiene una acción directa
contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones
contractuales; es claro que para
intentar tal acción tendrá que demostrar que el arrendatario-cedente y él mismo
han cumplido todas las obligaciones a su cargo o bien tendrá que ofrecerse él
mismo a cumplirlas (art. 1.317 C.C.), pues de lo contrario se expone a que se
le oponga la exceptio non adimpleti contractus. Y desde luego, no podrá
eximirse de las obligaciones que el arrendatario-cedente debió cumplir antes de
la cesión, alegando que él no está obligado sino a partir de ese momento, pues
el arrendador permanece ajeno a la cesión mientras no se cumplan todas las
obligaciones que de acuerdo con el contrato se le deben; no está obligado, a su
vez, a cumplir con las suyas. En otras palabras, el cesionario pasa a ocupar la
posición del arrendatario-cedente y debe todo lo que éste debía.
b) Por su parte, también el arrendador tiene acción
directa contra el arrendatario-cesionario para exigirle el cumplimiento de las
obligaciones que por el contrato competen al arrendatario-cedente; todo ello
sin perjuicio de la acción que por igual causa tiene contra el
arrendatario-cedente, mientras no lo libere (art. 1.318 C.C.). De aquí se
concluye que mientras el arrendador no libere de sus obligaciones al
arrendatario-cedente, tendrá frente a sí dos deudores, que están obligados
solidariamente.
c). Las obligaciones del arrendatario-cesionario están
rigurosamente regidas por el contrato de arrendamiento originario, desde que él
no hace sino ocupar la posición contractual que tenía el arrendatario-cedente.
De más está decir que si la cesión fuese sólo parcial, las obligaciones del
cesionario se limitan a la parte de la cosa cedida
Relaciones
entre el arrendador y el arrendatario
El subarrendamiento no afecta el absoluto las
relaciones entre arrendador y arrendatario, las cuales permanecen incólumes.
Relaciones
entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendador
En el caso del subarrendamiento hay dos contratos que se superponen. Este
nuevo convenio se regirá por las leyes del arrendamiento, de donde se desprenden las siguientes consecuencias
fundamentales:
a) Los efectos del subarrendamiento se regirán de acuerdo al contrato de subarrendamiento y
no de acuerdo al contrato originario entre arrendador y arrendatario; el
subarrendatario solo estará obligado al cumplimiento de su propio contrato y no
las que fueron asumidas por arrendatario-subarrendador en el contrato principal
(sin perjuicio, claro está, del derecho del arrendador de exigir del
arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones y de reclamar en su defecto el
desalojo de la cosa arrendada).
b) A diferencia del arrendatario-cedente, el
subarrendador- arrendatario goza del privilegio del arrendador sobre ciertos
bienes muebles que se encuentren en el predio arrendado (art. 1.871 ordinal 4°
C.C.).
c) El subarrendatario puede exigir que el
subarrendador-arrendatario le entregue la cosa en buen estado (art. 1.585 C.C.)
y que cumpla durante el contrato con todas las restantes obligaciones que la
ley impone al arrendador.
Relaciones
entre el arrendador y el subarrendatario
a). El subarrendamiento constituye un contrato nuevo y
distinto del que vincula al arrendador con el arrendatario-subarrendador. Las
relaciones entre arrendador y subarrendatario, que deberán entenderse siempre
por intermedio del arrendatario-subarrendador, que sirve de eje en esta
compleja situación contractual. Por tanto, el subarrendatario carece de acción
directa frente al arrendador, puesto que él no es sino un arrendatario del
subarrendador; sin embargo, podrá ejercer sus derechos mediante la acción
oblicua (art. 1.278 C.C), pero dentro de los límites del contrato originario.
Igualmente El subarrendatario no podrá exigir el cumplimiento de obligaciones
que el arrendador hubiera asumido en el contrato originario, pero que el
arrendatario-subarrendador no prometió al subarrendatario. AGUILAR GORRONDONA, señala
que nada obsta a que el subarrendatario pueda ejercer contra el arrendador
acciones directas fundadas en hecho ilícito. (6)
b) El arrendador originario tiene privilegio sobre
determinadas cosas muebles que se encuentren en el predio por el
subarrendatario.
NOTAS
Y BIBLIOGRAFIAS
(1). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Contratos y
Garantías. Derecho Civil IV. Quinceava Edición. Ediciones Universidad Católica
Andrés Bello. Página 404
(2). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 404
(3). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 405 y 406.
(4) ). AGUILAR GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada. Página 398
(5). Artículo
1213. C.C.C.N Cesión. El
locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en
los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola
la prohibición de variar el destino de la cosa locada. La prohibición
contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a
la sublocación de toda la cosa
(6). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Obra Citada.
Página 398
