Obligaciones del arrendatario
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.592 del
Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen
padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o a falta de
convenio, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias
2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los
términos convenidos.
Además de las obligaciones enumeradas retro, el
arrendatario está obligado a:
a). Conservar la cosa en buen estado,
b). A restituirla al término del arrendamiento,
c). A realizar las reparaciones locativas y notificar
al arrendador en el más breve término posible de toda usurpación o novedad
dañosa que otra persona haya hecho o
manifestado querer hacer en la cosa arrendada, así como de las reparaciones que
por ley corresponden al arrendatario.
Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre
de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convenio,
para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
Estas son tres obligaciones distintas, de manera que puede incumplirse una de ellas sin incumplir las demás. Las analizaremos las tres inmediatamente.
Obligación
de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia
El arrendatario debe
servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. Esto debe ser entendido en el sentido de
usar y gozar de la cosa, el cual es el derecho esencial del arrendatario, y el
objeto que ha tenido en mira al contratar (cambio de uso por precio); pero no
se trata de un derecho absoluto, sino que debe ejercerse dentro de límites
razonables, poniendo la debida diligencia de un buen padre de familia, la cual deriva de la obligación de restitución
que debe el arrendatario (art. 1.594 C.C.), la cual a su vez, lleva consigo el
deber general de conservación y custodia que la ley asigna a todos aquellos que poseen una cosa que han de
entregar a otro. Por tanto, debe usar la cosa sin dañarla, sin perturbar a sus
vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas e inmorales o insalubres. (1) En
otras palabras, debe usar de la cosa cuidadosamente de manera de no dañar ni
perjudicar al arrendador (art. 1.592 ordinal 1° C.C.).
Uso determinado en el contrato
a).
Prohibición de alterar el destino para el cual la cosa fue arrendada
Si el contrato ha estipulado el destino para el cual
la cosa puede ser usada, no puede el arrendatario cambiarlo, aun cuando no
cause perjuicio alguno al arrendador, toda vez que el artículo 1.593 del Código
Civil dispone “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel
a que se ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, este
puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato” (a diferencia del
Código Napoleónico que dice: “y”).
El
destino está regulado por
las distintas leyes especiales. Así tenemos que la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, regula actualmente los inmuebles destinados a la prestación de
servicios liberales y de industrias. La Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, regula, como su nombre lo indica, los destinados a
vivienda, habitación, residencia o
pensión. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para la Regulación de los
Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, los inmuebles destinados al
uso comercial.
Constituye cambio
de destino, si se arrienda un inmueble destinado a vivienda y se instala en
él, un hotel, una escuela, un
establecimiento mercantil, o cualquier cosa que no sea vivienda. Constituye un cambio de uso, el arrendar un inmueble
destinado al negocio de venta de ropa, y
se instala en él, una venta de comida.
Las partes, tal como lo prevé el artículo 1.593
eiusdem, están en libertad de convenir el uso
y destino de la cosa arrendada;
sin embargo, dicha libertad tiene limitaciones legales fundadas en
razones de orden público y de moral.
Puede suceder, que aun sin cambiar el destino para el
cual la cosa fue arrendada, el arrendatario incurra en uso indebido. En realidad, la expresión uso indebido se utiliza normalmente para
designar todo uso contrario a derecho, sea porque se altera el destino o porque
se hace un uso deshonesto. Sin
embargo, desde el punto de vista conceptual resulta posible distinguir entre el
cambio del destino y el uso indebido en que incurre el
arrendatario aun sin alterar el destino de la cosa; asimismo, y dentro del
concepto de uso indebido propiamente
dicho, es posible distinguir el uso
deshonesto, que por su relevancia jurídica adquiere el significado de una
categoría propia. Trataremos en primer del uso
deshonesto y luego de otros hechos que han permitido considerar indebida la
conducta del arrendatario.
b).
Uso deshonesto
El uso para el cual fue arrendada la cosa, debe der un
uso honesto y que no sea contrario a la moral y a las buenas costumbres,
entendiendo por éstas, el cumplimiento de los deberes impuestos al hombre por
las leyes divinas y humanas. Ahora bien, la conducta privada del arrendatario
no configura uso deshonesto, si no se prueba algún escándalo u otros hechos
públicos que afecten la moral y buenas costumbres; pero si constituye uso
deshonesto, el escándalo y los desórdenes, en que incurre el arrendatario; las malas costumbres y vicios de los
inquilinos, como por ejemplo: usar la
vivienda para consumo de drogas, el
instalar en una vivienda alquilada para uso de una familia, una casa de
tolerancia; el instalar un motel (para parejas por horas) en una casa destinada
para uso de una familia. En otras palabras, todo aquello que afecte la moral y
las buenas costumbres.
Para que el escándalo que afecta la moral de lugar al
desalojo no es menester que haya recaído resolución de la autoridad competente,
salvo que los hechos del inquilino
constituyan violación a la normal
convivencia ciudadana.
c).
Uso indebido
El uso irregular o indebido tiene su fundamento y
explicación en las disposiciones del Código Civil, que, con variada denominación, constituyen en
definitiva formas y modos en el uso de la cosa arrendada que exceden,
contrarían o no se ajustan a lo que el mismo Código dispone, regulando las
obligaciones del arrendatario
En el artículo 1.592 del Código Civil, se
establece que el arrendatario debe
servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso
determinado en el contrato, o a falta de convenio, para aquel que pueda
presumirse, según las circunstancias, lo que no hará, añade el artículo 1.593
eiusdem, si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que
se la ha destinado. El arrendatario está obligado a conservar la cosa en buen
estado, haciendo las reparaciones locativas que tiene a su cargo (art. 1.586
C.C.), a los fines de restituirla en el mismo estado en que la recibió (art.
1.594 C.C.), y ello no se cumplirá si la cosa se deteriora por culpa suya y de
las personas de su familia y por los subarrendatarios; o haciendo cosas
nocivas, o que muden su destino, o por reformas
prohibidas por el contrato o que
alteren su forma. Igualmente, cuando el arrendatario excede los límites de su
derecho, permitiendo que la cosa se deteriore por culpa suya y de las personas
de su familia y por los subarrendatarios, o cuando sus actos importen un uso inmoderado, inconveniente o
perjudicial a la cosa arrendada, el que ocasiona perjuicios que sobrepasan los
límites de lo razonable en el desgaste de la cosa. Por tanto, la violación del deber jurídico que imponen
al arrendatario, las disposiciones del Código Civil y las leyes especiales, es
lo que comprendemos como uso indebido,
lo cual se ratifica de diversas del Código Civil, referidas a la obligación de
conservación y custodia que la ley asigna a todos aquellos que poseen una cosa en nombre de
otros. (2)
Constituyen ejemplos de uso indebido, el instalar en el inmueble un depósito de materias
que atrajeran insectos o ratas, el que deposita en el inmueble sustancias
químicas inflamables que podrían producir
un incendio, etc.
Además del uso indebido o deshonesto de la cosa
arrendada, el uso que da el arrendatario a la cosa arrendada, puede constituir
violación a las normas de convivencia ciudadana.
d).
Hechos que afecten a la normal convivencia ciudadana.
Se refiere a la violación o el incumplimiento por parte del arrendatario, de
las normas que regulan la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
del Municipio donde esté situado el inmueble. En el caso del arrendamiento de
viviendas, además de las anteriores, las dictadas por los Consejos comunales.
Es importante destacar que la violación o
incumplimiento por parte del arrendatario, de las citadas normas, debe estar estrechamente vinculado al
arrendamiento; y vinculación de un modo que ni la violación ni el incumplimiento pudo haberse realizado
sin el arrendamiento, ni éste pueda subsistir jurídica o moralmente si él. Por
ejemplo, las reuniones hasta altas horas de la noche (fiestas) con música a
alto volumen; los gritos, escandalosos, en el inmueble arrendado, que conviertan
en imposible o muy difícil la convivencia del infractor con sus vecinos. Estos
actos que ofenden el decoro o atenten contra la salud y tranquilidad de los
vecinos del inmueble arrendado, debe estar acreditado por las autoridades retro
mencionadas, toda vez que las normas que contemplan el desalojo sobre la
violación de las normas de convivencia ciudadana hace mención expresa “de la autoridad competente o quien haga sus
veces”.
Uso
que pueda presumirse, según las circunstancias
Cuando el contrato no estipulare el uso que debe darse
a la cosa arrendada, se le dará el que pueda presumirse, según las circunstancias.
Así por ejemplo, un inmueble construido para vivienda no puede usarse, en
principio, para establecimiento
mercantil, colegio o industria. Aun dentro de los límites señalados por la
naturaleza y destino de la cosa el uso debe ser prudente y cuidadoso, para no
perjudicar la cosa. Es de entera aplicación también a esta hipótesis lo dicho
sobre el uso indebido. Los artículos 1.620 y 1.621 del Código Civil,
constituyen ejemplos de uso indebido, como el exceder los límites del derecho
cuando el arrendatario del predio rústico, corta el bosque para la venta de la
leña, leña o carbón, cuando derriba árboles frutales o aquellos de que se
pueda sacar madera leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por
ellos.
SANCIONES
LEGALES POR EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE SERVIRSE DE LA COSA ARRENDADA
SEGÚN EL USO ESTIPULADO, O A FALTE DE ÉSTE, EL QUE PUEDA PRESUMIRSE, SEGÚN LAS
CIRCUNSTANCIAS
Si el arrendatario incurre en uso indebido de la cosa
o deshonesto, o la emplea en otro uso que aquel a que está destinado, el
arrendador tendrá derecho:
a). A demandar, la resolución del contrato (art. 1.593
C.C.), o el desalojo conforme a lo dispuesto para tal fin en las leyes
especiales.
b). Demandar la
indemnización de los daños y perjuicios (art. 1.167, lo cual resulta justo pues el arrendatario debe pagar al arrendador
todos los daños y perjuicios efectivamente sufridos en su patrimonio por su
conducta ilícita.
Daños
ocasionados a tercero por el uso indebido
Si del uso indebido de la cosa, resultan daños a
terceros, el único responsable frente a ellos es el arrendatario.
Obligación de conservar la cosa en buen estado
Del deber esencial que tiene el arrendatario de cuidar
la cosa como lo haría un buen padre de familia, se desprende no sólo su
obligación de no usarla indebidamente, sino también de conservarla en buen
estado. No son sino distintos aspectos del mismo deber. Al ocuparnos de las
obligaciones del arrendador, dijimos que éste debe conservar la cosa en estado
de servir al fin para el cual se la ha arrendado, lo que es lo mismo
decir, conservar la cosa en buen estado
durante el tiempo que dure el arrendamiento (art. 1.585 ordinal 2° C.C.); no se
trata empero de obligaciones superpuestas, pues tienen una esfera de aplicación
distinta.
El arrendatario debe efectuar las reparaciones
locativas de los deterioros menores
(reparaciones menores) que regularmente son causados por las personas que
habitan el inmueble (art. 1.597 C.C.). También debe efectuar otras como son las reparaciones ocasionadas por no
haber hecho el arrendador reparaciones de
cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (art. 1.596 C.C.). Las reparaciones mayores o no locativas
ocasionadas por no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas.
Remitimos a lo dicho en el punto referente a las obligaciones del arrendador,
en los que se deslindan las reparaciones locativas y no locativas y se precisa
el alcance y contenido de las que pesan sobre el arrendador y por tanto también
las del arrendatario. Como consecuencia de ella el arrendatario responde frente
al arrendador:
a). De todo daño o deterioro causado a la cosa
arrendada por su culpa o por el hecho de las personas de su familia, los
subarrendatarios (art. 1.597 C.C.), de sus sirvientes y dependientes en el
ejercicio de sus funciones (art. 1.191 C.C.).
b) Del abandono de la cosa, la cual trataremos en el
próximo punto;
c) De toda obra nociva o que cambie su forma o su
destino o que hubiera sido prohibida en el contrato;
d) De la omisión de realizar las reparaciones
locativas, es decir, aquellas que tiene a su cargo (art. 1.586 C.C.).
e). De la omisión del arrendatario de efectuar las
reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones cuya
necesidad no fue advertido por el arrendatario (art. 1.596 C.C.).
Deterioro
culpable de la cosa
El arrendatario es responsable de todo daño o
deterioro que causare por su culpa o por el hecho de las personas de su
familia, y subarrendatarios (art. 1.597 C.C.), de sus sirvientes y dependientes
en el ejercicio de su cargo (art. 1.191 C.C.).
Todo daño o deterioro que exista al tiempo de la
restitución de la cosa, se presume originado en la culpa del arrendatario,
siendo de cuenta suya la prueba de que los deterioros se deben al vicio o
defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen
normalmente por el uso correcto de la cosa, o se deben a la vetustez del inmueble. Como norma general
debe aceptarse el principio de que el arrendatario está obligado a indemnizar
todos los daños que haya sufrido la cosa alquilada y que hubieran podido
evitarse de haberse adoptado las medidas de precaución adecuadas
Sanción
por el incumplimiento de esta obligación
Cuando la cosa se deteriora por culpa del arrendatario
o de las personas de cuyo hecho es responsable, el arrendador puede demandar el
cumplimiento del contrato a los fines de que el arrendatario haga las
reparaciones necesarias o la resolución del contrato junto con los daños y
perjuicios (art. 1.167 C.C.).
Abandono
de la cosa
Esta obligación de no abandonar la cosa antes de
expirar el plazo contractual, salvo que existiera causa justa y razonable para
dicho abandono, existe desde la época del Derecho Romano, como una obligación
del arrendatario. Posteriormente en el Derecho Clásico, si el arrendatario
abandonaba la cosa antes de terminado el plazo del arriendo, estaba obligado a
satisfacer el precio correspondiente a todo el tiempo convenido.
En el derecho venezolano no existe una norma que
expresamente la contemple, tampoco figura entre las causales de desalojo
contempladas en las distintas leyes especiales. Sin embargo, consideramos que
esta obligación se desprende de la obligación de servirse de la cosa arrendada
como un buen padre de familia, y de conservarla en buen estado. De hecho, uno
de los aspectos de conservar la cosa en buen estado es el de no abandonarla. El
abandono configuraría incumplimiento de las obligaciones de conservar la cosa
en buen estado y de usar y gozar (servirse) la cosa, cuando hay daño en ésta, ya sea el deterioro
se deba a la falta de cuidado o por la ocupación del inmueble por parte de
terceros al estar deshabitada.
Por abandono debe entenderse toda prolongada ausencia
sin dejar la cosa arrendada bajo el cuidado de otra persona con aviso al
arrendador; por tanto, no habrá abandono si el inquilino se ausenta
regularmente algunos días de la semana, dejando la casa cerrada, o si se aleja
de ella por breve temporada como es usual por motivos de vacaciones, o viajes
contos y breves etc. Tampoco habrá abandono si la conducta del arrendatario
obedece a motivos vinculados con la propia cosa o con el lugar en que ella se
encuentra, por ejemplo, si se ha dejado el inmueble por orden de las
autoridades sanitarias a raíz de una pandemia, o si en caso de guerra externa o
interna, las autoridades le ordenan salir de la casa, por resultar peligroso
continuar en ella por la proximidad de las operaciones militares, o en el caso de un grave de inundación,
terremoto o derrumbe del terreno, etc. En estos casos se trataría de una fuerza
mayor, lo que justifica el abandono.
Según el autor ISAAC BENDAYAN LEVY, el no uso de la
cosa arrendada por el arrendatario,: “Ha sido materia de estudio entre los
jurisconsultos, y ha habido decisiones de los Tribunales en España, Francia e
Italia, a veces contradictorias, el problema que se presenta si el inquilino,
no usa, no se sirve de la cosa arrendada; el problema es complejo, y lógicamente,
para dilucidarlo es preciso distinguir cuando de trata de arrendamiento de
vivienda urbana, rural, de local comercial o fabril; es evidente que no es lo
mismo dejar desocupado indefinidamente un local de comercio que una vivienda;
en el primer caso, se trae perjuicio evidente al propietario del local, pues se
pierde la clientela actual y se deja de adquirir una futura, lo cual no pasa
con la vivienda; aquí se aplica la disposición de que el inquilino no está
usando la cosa arrendada como un buen
padre de familia lo haría, pues una persona cuidadosa y diligente, no estaría
pagando un alquiler mensual sin usar y gozar de la cosa y el
arrendador tiene derecho a solicitar la resolución del contrato; la
jurisprudencia española (sentencia de 1893 y 22 de junio de 1920 relativas a
arriendos de locales industriales o de negocios) se ha pronunciado por condenar
la aptitud del arrendatario que no usa la cosa, cuando se trata de los locales
de comercio, y en los demás caso, solo se ha pronunciado por la rescisión del
contrato, cuando se ha probado que el no uso implica un desmérito del inmueble
(sentencia 31 de marzo de 1926)…” (
Sanciones
por el incumplimiento de esta obligación.
Si el arrendatario incurre en abandono, el arrendador
tiene derecho a solicitar la resolución del contrato. Si el abandono fuere
total, el arrendador puede retomar sin
más la casa abandonada, para evitar los perjuicios que puedan resultar del
abandono. Sin embargo, considero necesario que el arrendador deje constancia
autentica del hecho del abandono, mediante una inspección ocular (art. 1.429
C.C.), para preconstitur una prueba autentica del abandono y los daños.
Reparaciones
locativas
El arrendatario tiene a su cargo la reparación de los
deterioros menores, que son regularmente causados por él por las personas de su familia y por los
subarrendatarios (arts. 1.586 y 1.597 C.C.). La ley como se ve, pone estas
reparaciones a cargo del arrendatario; pero nada se opone a que los
contratantes estipulen lo contrario, del mismo modo que las reparaciones que
por ley corresponden al arrendador pueden ser asumidas convencionalmente por el
arrendatario.
Casos
de exención de responsabilidad del arrendatario.
No tendrá responsabilidad el arrendatario por los
deterioros o la pérdida de la cosa en los siguientes casos:
a) Caso fortuito
o fuerza mayor: Cuando la pérdida total o parcial de la cosa o su deterioro
o la imposibilidad de usarla y gozarla conforme a su destino fue motivada por
caso fortuito o fuerza mayor, no habrá responsabilidad del arrendatario (art.
1.588 C.C.).
En
caso de incendio, el
arrendatario debe responder por el incendio, salvo que pruebe que se produjo
por caso fortuito o por el hecho de un tercero (art. 1.598 C.C). La razón de
tal presunción es que el arrendatario tiene a su cargo el cuidado de la cosa y
debe responder de los deterioros y pérdidas, mientras no pruebe que no hubo
culpa de su parte o de las personas de su familia o por los subarrendatarios
(art. 1.597 C.C). Sin embargo, la responsabilidad del arrendatario cesa si el
arrendador puede ser indemnizado por el asegurador (art. 1.598 C.C).
b) Vicios o defectos
de la cosa: Tampoco habrá responsabilidad del arrendatario si la pérdida o
deterioro proviene del vicio o defectos de la cosa arrendada (art. 1.587 C.C).
c) Por vetustez
de la cosa arrendada: No responde el arrendatario si la cosa se ha
extinguido paulatinamente por efecto natural del uso de la cosa (art. 1.594
C.C).
Obligación de notificar al arrendador de ciertos
hechos
El arrendatario está obligado a dar aviso al
propietario, en el más breve término posible (4) de los siguientes hechos:
a) De toda usurpación o novedad dañosa que otra
persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada, lo cual
constituye la contracara de la obligación de garantía del arrendador; por
tanto, el arrendatario debe notificarlo de perturbación de su derecho y toda
acción relativa a la propiedad o posesión (art. 1.591 C.C), como podrían ser
los actos posesorios de quien pretende tener un derecho de dominio, posesión o
servidumbre sobre la cosa. La omisión de este aviso, tiene dos sanciones
precisas:
1) la pérdida de la garantía de evicción;
2) la obligación de indemnizar al arrendador de los
daños y perjuicios que por negligencia del arrendatario se le ocasionaron a
éste.
b) También está obligado a avisarle la necesidad de
todas las reparaciones urgentes que por ley le corresponden al arrendador.
Igualmente, la omisión del aviso genera una responsabilidad en cabeza del
arrendatario que por negligencia del arrendatario se le ocasionaron al
arrendador.
Obligación de restituir la cosa arrendada
El arrendamiento es necesariamente temporal; por
consiguiente, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al arrendador al
término del contrato, o de la prorroga legal, (en el caso de los inmuebles
destinados a comercio o industrias), tal
como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador (art. 1.594 C.C), salvo que
el deterioro (o pérdida total o parcial, en su caso) provengan de caso fortuito
o fuerza mayor, o por vicios o defectos
de la cosa, o vetustez, o por hecho del propio arrendador, sus sirvientes o
dependientes Si no se ha hecho la
descripción de la cosa, se presume, salvo prueba en contrario, que el
arrendatario la recibió en buen estado y con las reparaciones locativas, debiendo
devolverla en tales condiciones (art. 1.595 C.C).
Como regla general debe aceptarse el principio de que
el arrendatario está obligado a indemnizar todos los daños que haya sufrido la
cosa arrendada y que hubiera podido evitar de haber adoptado las medidas de
precaución adecuadas. Por tanto, el deterioro o pérdida que sufriera la cosa se
presumen culpables; toca al arrendatario demostrar que el deterioro o pérdida
no han sobrevenido por su culpa o de las personas de su familia o los
subarrendatarios (art. 1.597 C.C).
La restitución debe hacerse en especie. El
arrendatario no podrá liberarse de su obligación mediante la restitución de su
valor ni de una cosa de igual clase. Sin embargo, si la cosa ha perecido por
culpa del arrendatario, la obligación del arrendatario se resolverá en el pago
de daños y perjuicios.
La cosa debe ser restituida tal como fue entregada,
con todos sus accesorios.
Si el arrendamiento hubiese sido de un predio rústico
con ganados y bestias y no se estableció en el contrato el modo de
restituirlos, pertenecerán al arrendatario todos estos animales, pero con la
obligación de restituir igual número de cabezas de las mismas calidades y
edades; si no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y
calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la
diferencia en dinero (art. 1.622 C.C). Es decir, que el arrendatario sólo
deberá devolver el predio tal como lo recibió, sustituyendo los animales que
hubiera recibido por otros de las mismas calidades y edades, y en caso de ser
insuficientes, pagar la diferencia en dinero; salvo que se probara que algunos
perecieron por caso fortuito o fuerza mayor.
Si la cosa no se le entrega en buen estado, el
arrendador puede recibir la cosa arrendada y demandar el pago de los daños y
perjuicios.
Indemnización
por la falta de restitución oportuna de la cosa arrendada.
La indemnización debida por la demora en la entrega de
la cosa arrendada, después de vencido el termino contractual, o la prorroga
legal de ser el caso, debe establecerse teniendo en cuenta el valor del canon
arrendaticio más una cantidad diaria de dinero a modo de pena pecuniaria, que
en el caso de los inmuebles regulados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es de un cincuenta por ciento (art. 22).
Consideramos correcta tal sanción y así se venido estipulando en los contratos
de bienes inmuebles.
Negativa
del arrendador de recibir la cosa arrendada.
Puede suceder que concluido el contrato de
arrendamiento, o la prorroga legal, de ser el caso, el arrendador se niegue a
recibir la cosa arrendada. En tal caso podrá el arrendatario poner la cosa en
depósito judicial y desde ese día cesará la responsabilidad por el alquiler,
mediante el procedimiento de oferta real y deposito (art. 1.306 y siguientes
C.C).
Plazo
para restituir la cosa arrendada
En los arrendamientos regulados por la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios y el Decreto Con Rango, Valor y Fuera de Ley de
Regulación del Arrendamientos de Inmuebles Para Uso Comercial, se establece un
sistema de prorroga legal, el cual puede variar en atención al tiempo de
duración de la relación arrendaticia, no del contrato. Así vencido el plazo
convencional, si la relación arrendaticia ha durado hasta un año, el
arrendatario tendrá derecho a una prorroga legal de seis meses; si ha durado
más de un año hasta cinco años, tendrá derecho a un año de prorroga legal; si
ha durado más de cinco años y menos de diez, la prorroga legal será de dos
años; y finalmente, si ha durado más de diez años, la prorroga legal será de
tres años. Finalizada la prorroga legal,
el arrendatario debe devolver la cosa arrendada de inmediato. En el caso de
inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, dispone la
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que los
contratos podrán ser renovados por
preferencia del arrendatario, pudiendo éste manifestar antes de la culminación
del lapso, su voluntad de no continuar con el arrendamiento, sin perjuicio de
tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes (art. 51). Por tanto, la
restitución se llevara a cabo, una vez el arrendatario manifieste su voluntad
de no querer continuar la relación arrendaticia.
Por otra parte, en el caso del arrendamiento de
viviendas, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 12, establece una vez exista
sentencia firme ordenando el desalojo del inmueble, la ejecución de dicha
sentencia debe suspenderse por una lapso de noventa a ciento ochenta días para
realizar la entrega del inmueble arrendado (art. 12), a lo cual hay que
agregar, que no se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia que ordena
el desalojo, sin que se le garantice el destino habitacional de la parte
afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona
(art. 13)..
La obligación de pagar la pensión de arrendamiento
El pago de la pensión de arrendamiento es la
obligación esencial del arrendatario, tanto
como que es el objeto que el Arrendador ha tenido en mira al contratar.
En cuanto a la fijación del mismo, si
se trata de viviendas, habitación, residencia o pensión, la realiza la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por disposición expresa
del artículo 66 de la Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a los arrendamientos regulados por el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial, el canon arrendaticio es determinado por
las partes, siguiendo el método establecido en el referido Decreto-Ley en su
artículo 32. Los inmuebles regulados por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario,
son fijados por voluntad de las partes contratantes, con la salvedad de aquellos
cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea anterior al 2 de
enero de 1987, los cuales son revisados
(no fijados) por la Dirección de
Inquilinato de la Alcaldía donde esté ubicado el inmueble.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos
de la cosa, o a un margen del producto
de las ventas en los casos de arrendamiento de locales comerciales, por
disponerlo así el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 32, lo cual fue analizado al
estudiar las diferencias entre el Arrendamiento y sociedad. Participación en
las ganancias del arrendatario, por lo tanto, remitimos al lector al punto en
cuestión tiempo del pago.
La obligación de pagar incumbe al arrendatario, y en
caso de muerte, a sus herederos, (5) (art.
1.163 C.C). No siendo la obligación
intuitu personae, el pago puede ser hecho por un tercero (art. 1.283
C.C). Sin embargo, en el caso de inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, o
de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, si se produce la
disolución del grupo familiar o el fallecimiento del arrendatario, el pago
corresponderá al cónyuge, concubino u
cualquier persona que acredite permanencia en el inmueble, cumpliendo las formalidades
establecidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda (arts. 56 y 57).
El canon arrendaticio debe pagarse en los plazos
convenidos en el contrato (art. 1.592 ordinal 2° C.C). Debe pagarse
íntegramente (art. 1.291 C.C), y comprende los otros pagos que se consideran
accesorios (si así fueron convenidos por las partes) tales como: servicios
públicos (electricidad, agua, aseo urbano), condominio u otros.
En el caso de arrendamiento de viviendas, habitación,
residencia o pensión, el pago es mensual y podrá efectuarse dentro de los
primeros cinco días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el
pago por adelantado debe ser por mes vencido.
(6) En el caso de los inmuebles
regulados por el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el
Uso Comercial y por la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios no rige esta prohibición, pudiendo las partes establecer su pago
por adelantado. En todo el pago debe hacerse dentro de los primeros cinco días,
pues ésta es la costumbre en nuestro país.
La mora del arrendatario se produce por el solo
vencimiento del término, cuando éste ha sido fijado en el contrato.
El pago correspondiente a un período hace presumir el
pago de todos los anteriores, salvo prueba en contrario (art. 1.296 CC).
Modo
de realizar el pago
En el caso de arrendamientos de inmuebles regulados
por la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Viviendas el pago se deberá realizar en
una cuenta corriente abierta para tal fin por el arrendador (art. 68). Igual
ocurre con el pago de inmuebles regulados por el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso
Comercial (art. 27). En el caso de los inmuebles regulados por la Ley de
Arrendamiento Inmobiliarios, se deberá pagar conforme lo establecido en el
contrato.
Lugar
del pago
En cuanto a los inmuebles regulados por la Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el lugar del pago del alquiler es
indiferente, toda vez que las citadas leyes ordenan que debe realizarse en una
cuenta corriente abierta por el arrendador para tal fin. En el caso de los
inmuebles regulados por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios debe pagarse en el lugar convenido; y a falta de convenio,
en el domicilio del arrendatario (art. 1.295 C.C)
A
quien debe hacerse el pago
El arrendamiento debe pagarse al arrendador o a la
persona que éste indique. Si el arrendador es al mismo tiempo propietario y ha
enajenado la cosa por título oneroso o gratuito, el pago debe hacerse al nuevo
propietario.
Garantías
del pago del alquiler
Puesto que el pago del alquiler es el objeto
principalmente tenido en mira por el arrendador al celebrar el contrato, la ley
ha querido asegurarle que no se verá privado del goce del bien que le pertenece
sin una adecuada compensación. Las garantías establecidas en su favor son las
siguientes:
Puede demandar el desalojo del inquilino si éste deja
de pagar dos pagar dos cánones de
arrendamiento y/o dos cuotas de
condominio o gastos comunes consecutivos.
(7) Si se trata de Inmuebles regulados por la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, hay que distinguir: si se trata de contratos de arrendamiento
celebrados a tiempo determinado, puede el arrendador demandar la resolución del
contrato por la falta de pago conforme a los términos convenidos en el contrato
más los daños y perjuicios (art. 1.267 C.C).
Si se trata de contrato celebrado verbalmente o a tiempo indeterminado, puede demandar el
desalojo por la falta de pago de dos mensualidades consecutivas. (8)
El acreedor tiene una obligación de cooperar con el
deudor y de no obstaculizar el cumplimiento de su obligación, lo que constituye
una derivación de la buena fe en la etapa de cumplimiento (art. 1.160m C.C). Por tanto, si el pago es
en el domicilio del arrendatario, el arrendador debe concurrir al mismo para
facilitar el pago. Si se trata de arrendamiento de inmuebles destinados a
vivienda y los destinados al uso
comercial, éste no debe cerrar la cuenta corriente e impedir el pago por parte
del arrendatario. (9) Frente a la negativa del arrendador a recibir el pago,
procede la consignación judicial. Para que ésta proceda, debe cumplirse con los
requisitos establecidos en los artículos 51 y siguientes de la Ley de
Arrendamientos inmobiliarios, para los
inmuebles regulados por ella (10)
Suspensión
del pago del alquiler
Puesto que el alquiler es el precio que paga el
arrendatario por el uso y goce de la cosa, es justo que se vea eximido de la
obligación de hacerlo cuando ha sido privado en todo o parte de tal uso. Por
ello la ley le cede el derecho de suspender el pago en los siguientes casos:
a). Por los vicios y defectos de la cosa arrendada, en
los términos señalados en el artículo 1.587 del Código Civil.
b). La pérdida de la cosa, en los términos señalados
en el artículo 1.588 del Código Civil.
c). La ejecución
de reparaciones a que se refiere el
primer aparte del artículo 1.590 del Código Civil.
Las perturbaciones de derecho provenientes de
terceros, en los términos señalados en el aparte único del artículo 1.591 del
Código Civil.
PRIVILEGIOS
DEL ARRENDADOR
El artículo 1.869 del Código Civil establece que los
privilegios sobre los muebles e inmuebles son generales y especiales, y agrega,
que los primeros comprenden todos los bienes del deudor; los segundos afectan a
determinados muebles.
Según el artículo 1.871 ordinal 4° del Código Civil,
gozan de privilegio los créditos derivados de alquileres y rentas de bienes
inmuebles, sobre los frutos cosechados en el año, sobre los productos que se
encuentren en las habitaciones y edificios dependientes de los fundos rurales y
provenientes de los mismos fundos y sobre todo cuanto sirva para cultivar el
predio arrendado para proveerlo de los necesario al uso o negocio a que esté
destinado. El mismo privilegio se concede al arrendador, cuando su crédito
deriva de perjuicios causados en los edificios y fundos arrendados, de
reparaciones locativas, de la restitución de los objetos que haya entregado y
por todo lo demás que concierna a la ejecución del arrendamiento.
De manera que el privilegio del arrendador procede de
cinco tipos de crédito, que aun teniendo su génesis en el contrato de
arrendamiento, obedecen a causas
diferentes:
a). los alquileres y rentas;
b). los perjuicios causados en los edificios y fundos
arrendados;
c). las reparaciones locativas;
d). las restitución de objetos entregados; y
e) cualquier otra causa concerniente a la ejecución
del contrato.
Créditos
derivados de alquileres y rentas de bienes inmuebles. Este privilegio se refiere al arrendamiento de un
inmueble que produzca frutos o que específicamente
esté destinado a ello. El privilegio está destinado a proporcionar al
arrendador por las cantidades que le son debidas por concepto de alquileres y
rentas, el beneficio que solucione su crédito con preferencia sobre: 1° Los
frutos cosechados en el año, lo que excluye los producidos en años anteriores
aun cuando no hubieren sido enajenados. 2° Los productos que se encuentren en
las habitaciones o edificios del inmueble rural arrendado, y siempre que
provengan de dicho fundo, lo que excluye aquellos que aun cuando se encuentren
en el fundo arrendado, provengan de otros fundos. 3° Todo bien mueble que sirva
para el cultivo del predio arrendado como útiles, animales, semillas, etc., o
para proveerlo de lo necesario al uso o negocio a que esté destinado, lo que
excluye las cosas que el arrendatario ha introducido para su uso personal.
Este privilegio es procedente: 1° por los
arrendamientos devengados en los dos últimos años; 2° por lo que corresponda al
corriente y al siguiente, si el contrato tiene fecha cierta; y solo por el
corriente y el siguiente si no tiene fecha cierta. En estos dos casos, los
acreedores del arrendatario podrán
subrogarse en lo derechos de éste de
subarrendar por la duración del término por el cual el arrendador ejerce su privilegio,
aunque el contrato no lo permita, y de exigir los alquileres y rentas, pagando
al arrendador todo cuanto se le deba dar privilegio, y dándole además seguridad
por la parte de su crédito aun no vencido.
Se concede al arrendador sobre los muebles de que esté
provisto el predio, se extiende a los pertenecientes a los arrendatarios y
subarrendatarios y también a los que sean de la propiedad de otras personas,
mientras se encuentren en el predio arrendado; a menos que se trate de cosas
robadas o perdidas, o que se pruebe que el arrendador sabía que pertenecían a
terceros cuando se las introdujo.
Además, están
afectos al privilegio, los frutos aun
cuando pertenezcan a un subarrendatario y los objetos que sirven para proveer
el inmueble arrendado, o para su explotación, si pertenecen al subarrendatario,
pero únicamente por lo que éste debe, sin tener en cuenta sus pagos
anticipados.
El arrendador cuenta como medio de defensa para
salvaguardar su privilegio, el embargo
sobre los muebles afectos al privilegio, cuando del predio arrendado se
los haya transportado a otra parte sin su consentimiento; y conserva sobre
ellos su privilegio con tal que haya ejercido su acción en el término de
cuarenta días, si se trata de muebles destinados a un predio rural, o en el de
quince días, si se trata de los destinados a una casa alquilada, salvo, sin
embargo, los derechos adquiridos por terceros, después del transporte de estos
muebles.
NOTAS
Y BIBLIOGRAFIAS
(1). AGUILAR
GORRONDONA JOSE LUIS. Contratos y
Garantías. Derecho Civil IV. Quinceava Edición. Ediciones Universidad Católica
Andrés Bello. Página 388.
(2). EN RELACIÓN AL DERECHO DE USUFRUCTO: “También puede cesar el usufructo por el abuso que
el usufructuario haga de su derecho, enajenando los bienes, deteriorándolos o
dejándolos perecer por falta de las reparaciones menores (art. 620).
EN RELACIÓN AL DERECHO DE USO: “Quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de
él los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia (art. 624).
EN RELACIÓN AL DERECHO DE HABITACIÓN: “El derecho de habitación se limita a lo que sea
necesario para la habitación del concesionario y de su familia, según las
condiciones del mismo (art. 626).
EN RELACIÓN AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS: “El arrendatario está particularmente obligado a la
conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa. No
habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para
los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede
cortarlo para la venta de madera, leña o carbón (art. 1.620) “Las facultades que tenga el arrendatario
para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o
aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del
lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato” (art. 1.621)
EL RELACIÓN AL COMODATO: “El comodatario responde del caso fortuito: Cuando ha
usado de la cosa indebidamente, o ha demorado su restitución, a menos que
aparezca o se pruebe que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habrían
sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora” (art. 1.727).
EN RELACIÓN AL DEPÓSITO: “Cuando el depositario tiene permiso de servirse o
usar de la cosa depositada, el contrato cambia de naturaleza y ya no es
depósito, sino mutuo o comodato, desde que el depositario haga uso de ese
permiso” (art. 1.759).
EN RELACIÓN A LA PRENDA: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior,
cuando la prenda consiste en semovientes podrá pactarse que el dueño conserve
la tenencia de la misma con las condiciones y limitaciones que se establezcan;
pero, para que la prenda así constituida produzca efecto contra tercero, será
necesario que los semovientes dados en prenda se marquen en lugar visible con
un hierro o ferrete especial y que el contrato en que se constituye dicha
prenda se protocolice en la Oficina Subalterna de Registro a cuya jurisdicción
corresponda el inmueble donde se encuentren los bienes para la fecha del
contrato(art. 1.842)
”El acreedor no
podrá apropiarse la cosa recibida en prenda ni disponer de ella, aunque así se
hubiere estipulado; pero cuando haya llegado el tiempo en que deba pagársele
tendrá derecho a hacerla vender judicialmente” (art. 1.844).
(3) ISAAC BANDAYAN LEVY Estudios de Derecho Inquilinario. Cromotip. Caracas.
1980. Páginas51 y 52
(4) El Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para
la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, dispone en su artículo 11, que “El arrendatario está en la obligación de
notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, al
arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando éstos no pudieren ser
del conocimiento del arrendador
(5). En
La Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se
establece una excepción a ésta regla, en los casos de disolución del grupo
familiar producto de divorcio, nulidad de matrimonio o disolución del
concubinato, el (la) cónyuge, concubino(a) o cualquier miembro del grupo
familiar se subroga en el contrato. Lo mismo ocurre cuando muere el
arrendatario. En tal caso, el ocupante que pruebe permanencia pacífica y
continua en el inmueble, éste se subroga en los derechos y obligaciones del
arrendatario. En ambos casos, cumpliendo las formalidades establecidas en los
artículos 56 y 57 de la citada Ley.
(6). Ley Para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas. Artículo 67. El pago del canon de
arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco
días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador
exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento.
(7). Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Para la regulación del Arrendamiento
Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Art. 40. “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. . Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon
de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
(8). Decreto
Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
Para Uso Comercial. Artículo 27. “El
pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único
titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia. Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Viviendas. Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una
institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no
podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en
morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado
la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no
podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus
obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se
realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa
(9). Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial. Artículo 27. “El pago del canon de arrendamiento se efectuará en
una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser
clausurada durante la relación arrendaticia. Ley Para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Viviendas. Artículo 68. El pago se efectuará
en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el
arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria
cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá
demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o
arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente
la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se
encuentre operativa.
(10). La Sala
Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 1.004, de fecha 13 de
agosto de 2015, estableció que corresponde al Ministerio del Poder Popular para
el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar
las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no
pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al
arrendador, de acuerdo con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Sin
embargo, al no constar que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los
fines de recibir el pago de los cánones de arrendamiento que los arrendatarios
pongan a disposición de los arrendadores, por lo cual se estableció que sean
las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios
(OCCAI), las que reciban las consignaciones de los cánones de arrendamiento de
locales con uso comercial; en caso de que dicha oficina no esté creada en la
respectiva Circunscripción Judicial, las recibirá la Oficina de Control de
Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra
ubicado el inmueble no existiere Circuito Judicial Civil, Mercantil y del
Tránsito; las recibirá el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree
la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de
arrendamiento de locales con uso comercial.
