(PRIMERA
PARTE)
“El 9 de septiembre de 1.939, se regularon los
precios de los artículos de primera necesidad entre los cuales se incluyó la
habitación y en particular el alquiler de las vivienda.
El Decreto Número 176 de 15 de agosto de 1.944, se
reguló la fijación de los tipos máximos de los alquileres en los contratos de
arrendamiento respecto de los inmuebles que enumeraba el Decreto y de las otras categorías de
inmuebles que determinaba el Ejecutivo Nacional
y se prohibió la desocupación de los inmuebles arrendados sujetos a
regulación.
Por Resolución N° 72 de 24 de diciembre de 1.945, se
dictaron normas sobre rebajas de alquileres.
Por Decreto N° 184, de 16 de febrero de 1.946, se
extendió la regulación a “todo edificio” cuya construcción terminase después de
la fecha del mismo Decreto.
El 25 de enero de 1.947, dictó el Decreto Legislativo
sobre Desalojos de Viviendas, posteriormente reformado el 27 de septiembre de 1947.
El 6 de marzo de 1.947, se dictó el Decreto
Legislativo sobre Arrendamiento y Desalojos de Predios Rústicos, y reglamentado
el 4 de junio de 1.947. Posteriormente fueron derogados por el Estatuto Agrario
de 28 de junio de 1.949 y éste a su vez, por la Ley de Reforma Agraria.
Por Decreto N° 421, del 1° de julio de 1.952, se creó
la Oficina de Inquilinato que se creó como dependencia del Ministerio de
Fomento.
El 1 de agosto de 1.960, se dicta la Ley de Regulación de Alquileres, derogó el conjunto de Decretos y Resoluciones que regulaban la materia, a excepción del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, de 27 de septiembre de 1.947, de las normas de desalojo en la Ley de Reforma Agraria y de parte del Decreto del Decreto relativo a la Oficina de Inquilinato.
El 9 de septiembre
de 1.960, se dictó el Reglamento de Alquileres y del Decreto Legislativo
Sobre Desalojo de Viviendas, que fue derogado casi por completo por otro
reglamento de igual nombre de fecha 26 de enero de 1.972.
Como se puede observar la legislación en materia
inquilinaria, desde el año 1.987, estaba regulada de manera fragmentaria por
ocho Decretos y Resoluciones, amén del Código Civil, todas las cuales rigieron
hasta su total derogatoria, ocurrida con el dictado por La Asamblea Nacional
Constituyente mediante el Decreto Nº 427
del 25 de octubre de 1999, y publicada en Gaceta Oficial 36.845 del 7 de
diciembre de 1999, contentivo del
Decreto Ley Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual en
su Disposición Derogatoria, derogó en el artículo 93 de la citada Ley. Los
Decretos retro mencionados, entraron en vigencia conforme al artículo 94 de la
ley in comento, el 1 de enero de 2000, como se observa del Título XIII,
Disposiciones Finales.
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Este Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario de
fecha 7 de diciembre de 1999, vino a
significar un avance al aglutinar en dos
leyes (Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios y el Código Civil)
todas las normas relativas al arrendamiento Inmobiliario destinados a vivienda
y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, de
enseñanzas y otras distintas de las especificadas y otras relativos al
arrendamiento todos los arrendamiento urbanos y suburbanos, ya sean arrendados
o subarrendados totalmente o por partes (Arts. 1). (2) Sin embargo, posteriormente se le vació
de contenido con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo
y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de 6 de mayo de 2.011, La Ley Para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 10 de noviembre
de 2.011 y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
Para Uso Comercial, regulando únicamente la Ley que comentamos, los arrendamientos
de inmuebles destinados a industrias, como tendremos oportunidad de estudiar.
Solo nos limitaremos a señalar aquellas instituciones que aún sobreviven, dado
que esta Ley no está derogada, sino que aplica sólo para aquellos inmuebles que
no estén regulados por las leyes retro indicadas.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
El 6 de mayo de 2.011, entró en vigencia Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, tiene por objeto proteger a los arrendatarios, comodatarios,
usufructuario, adquirentes de viviendas
y todo aquel que estuviere en posesión legitima de un bien inmueble,
contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda
interrumpir o hacer cesar la posesión legitima que aquellos ejercieren, o cuya
práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda (art. 1).
Se estableció como requisito de admisibilidad de toda
demanda, cuya decisión pudiera comportar la pérdida de la posesión o tenencia
de un inmueble destinado a vivienda principal,
un Procedimiento Previo (3) ante
el Ministerio con competencia en Hábitat y Vivienda, autorizando el acceso a la
vía judicial. (4) Se prohibió la ejecución de desalojos
forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento
contra los sujetos protegidos por el Decreto-Ley. (5)
Asimismo, se prohibió la práctica de medidas
cautelares de secuestro sobre la cosa arrendada, (6) así
como también se ordenó la suspensión de
todos los procesos judiciales iniciados
con anterioridad al Decreto-Ley, en los cuales su decisión pudiera comportar la
pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble, hasta tanto no se acreditase haber cumplido el
procedimiento especial establecido en el Decreto-Ley (7).
Estableció el comentado Decreto-Ley, un procedimiento previo a la ejecución de
las sentencias firmes, cuya decisión implique la terminación o cese sobre la posesión
legítima del bien destinado a uso de vivienda pudiera comportar la pérdida de
la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal. (8).
Finalmente estableció el comentado Decreto-Ley, que
aun habiendo cumplido con todos los procedimientos señalados en el citado
Decreto, no procederá el desalojo (en fase de ejecución de sentencia) sin que se le garantice al afectado un
destino habitacional. (9).
Con la publicación en Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela de este Decreto –Ley, todas las relaciones jurídicas
en materia de bienes inmuebles, en este caso, de unidades habitacionales
(viviendas), derivadas, no solo del arrendamiento, sino de la propiedad,
el comodato, el usufructo, el uso, la
habitación, la venta, la hipoteca y en
fin, de todo derecho real en el cual la posesión de un bien inmueble destinado
a uso habitacional, se encuentre en poder de una persona distinta del
propietario, se han visto severamente afectadas al punto de haber casi desaparecido en la práctica estas instituciones (en materia de viviendas
habitacionales), toda vez que los propietarios optan por dejar sus bienes
inmuebles (viviendas) desocupados antes que arrendarlos, o darlos en usufructo,
o en comodato, o venderlos con garantía hipotecaria, dada la imposibilidad de
obtener jurisdiccionalmente la restitución del bien en caso de incumplimiento
del deudor, de tal manera, que el Decreto-Ley, lejos de solucionar el problema
terminó por agravarlo.
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Viviendas y su Reglamento
Con la entrada en vigencia el 12 de noviembre de
2.011, de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas, aunado al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tenemos actualmente tres
textos legales regulando el arrendamiento
de inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión
(art. 6), además de que el contenido de
éstas constituye un enorme retroceso en
la materia, al declarar como de interés
púbico general, social y colectivo toda materia relacionada con los
arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Esta ley es verdaderamente revolucionaria en la teoría
contractual, toda vez que prevé la intervención de un órgano administrativo en
el proceso de formación del consentimiento; en otras palabras, se deroga la
libre autonomía de la voluntad de las partes, ya que otorga a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas una serie de
atribuciones, dentro de las cuales está la de “revisar y controlar” los contratos de arrendamiento destinados a
vivienda (art. 20), todo lo cual se reafirma en el artículo 21 de dicha
Ley, cuando se indica que los contratos
de arrendamiento serán objeto de “revisión
previa”, con lo que esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Vivienda, como órgano de “control y
revisión”, se convierte en órgano contralor, pues “revisa” que el contrato cumpla con todos los parámetros
establecidos en esta Ley, especialmente
en lo que se refiere al precio y tiempo
de duración, elementos estos que pertenecen al libre consentimiento de las
partes y que de acuerdo a la ley en comento, quedan reducidos a su mínima
expresión, dado el control riguroso de éste por parte del Estado, que es el que
tendrá la última palabra en cuanto a la redacción de los contratos cuando estos
versen sobre arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda.
Así tenemos que esta ley revisa de manera previa el
contrato (arts. 20 y 21). Fija previamente el canon arrendaticio (art.
77), y posteriormente lo revisa (art. 83). Fija el lapso de duración (art. 51) Le
otorga el derecho al arrendatario de
renovar el contrato de manera unilateral al vencimiento del mismo, (art. 51). Le añade formalidades como lo es
la protocolización del mismo ante la Oficina de Notaria Pública o registro
Público con Funciones Notariales (art. 50 del a ley y arts. 5 al 8 del
Reglamento).
El rígido control no solo es aplicable al
arrendamiento y subarrendamiento de viviendas, sino que también sobre el
arrendamiento de habitaciones en casa de vecindad, pensiones y habitaciones en
viviendas particulares, compréndase todos los casos, el alquiler de una habitación dentro de una vivienda
(art. 36).
Esta ley, tiene carácter de estricto orden público (art. 2 y 32), además, como se propio nombre
lo indica, regula el arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia, pensión, de los anexos y de
los accesorios que con ellos arrienden (art. 6).
Al igual que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, prohíbe
dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda,
extendiendo la prohibición a los trabajadores
y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el
hogar de personas y familias (art. 11).
Al igual que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
considera como cosa fuera del comercio las viviendas urbanas y suburbanas que
no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que
representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas,
estableciendo que nadie estará obligado u obligada a pagar canon de
arrendamiento por viviendas de este tipo. Sin embargo, a pesar de lo anterior,
no excluye las “relaciones arrendaticias” que se dan sobre este tipo de inmuebles
de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que
hubiere lugar, así como “al disfrute de
las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias”
(art. 12). Prohíbe igualmente el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el
Estado, salvo autorización expresa, en cuyo caso, el arrendamiento no podrá
tener fin de lucro (art. 13).
Crea la figura de la subrogación legal del nuevo
adquirente en el contrato de arrendamiento (art. 38), así como la subrogación
en el contrato: primero, en el caso de disolución del grupo familiar, sea por
divorcio, separación judicial, nulidad
del matrimonio o finalización del concubinato, y la persona que fuera, según el
contrato, el arrendatario, decidiera mudarse de la vivienda, o manifestase su
voluntad de no renovar el contrato, o lo desistiera, el otro cónyuge, concubino
o concubina, o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario, podrá subrogarse en el
contrato, manifestando su voluntad mediante documento autenticado dentro del
lapso de sesenta días contados a partir del momento en que ocurra la disolución
del grupo familiar (art. 56); y segundo: en caso de fallecimiento del
arrendatario, de las personas que
acrediten una convivencia pacífica y continua en la vivienda, la cual deberá ser homologada por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en un plazo no mayor a treinta días
hábiles, contados a partir del fallecimiento del arrendatario (art. 57).
Establece la prohibición del pago del canon
arrendaticio en moneda extranjera, ordenando que los mismos sean establecidos
en moneda de curso legal nacional (art. 54).
Establece que las empresas privadas dedicadas a la
construcción de más de diez viviendas, destinen un porcentaje de las mismas al
arrendamiento; dicho porcentaje es establecido por el Ministerio del Poder
Popular con competencia en materia de hábitat y
vivienda (art. 84), estableciendo para aquellas, la obligación de
ofrecer en venta dicho inmuebles al arrendatario que tenga diez o más años en
tal condición al precio fijado por la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (art. 88).
Establece en su artículo 91, como causales de desalojo las siguientes:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el
arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de
arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
En esta causal, el artículo 74 del Reglamento
establece los criterios para determinar si la falta de pago está justificada:
a). Cuando el arrendatario padezca de una enfermedad
grave en estado terminal.
b). Cuando el arrendatario le sea declarado una
incapacidad temporal por parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales.
c). La insolvencia económica por un periodo de cuatro
meses consecutivos y comprobables
d). La insolvencia económica por un periodo de cuatro
meses consecutivos de adultos mayores.
e). Cuando el arrendatario se insolvente debido a una
causa de fuerza mayor o caso fortuito y sea comprobado.
2. En la necesidad justificada que tenga el
propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos hasta del segundo grado.
En tal caso, el arrendador deberá demostrarlo por
medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al
arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al
arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la
finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo
establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o
arrendataria en el inmueble.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya
destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el
consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o
arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado
al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del
inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
De manera confusa la Ley invierte la carga de la
prueba en el caso de que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores que
los provenientes del uso normal del inmueble, al establecer que el arrendador
deberá demostrar mediante “pruebas
contundentes” que los daños fueron causados por el arrendatario, (10) (art.
73 del Reglamento). La ley no define lo
que se entiende por “pruebas contundentes”, así como tampoco lo hace el Reglamento.
Consideramos que esta es la “Inspección
practicada por la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Vivienda” a
fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y
preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en
dicha ley (arts. 20 numeral 16 y 32, 33 y 34 del Reglamento), siguiendo los
criterios establecidos en el artículo 72 del Reglamento para determinar lo que
se consideran daños maliciosos a saber:
a). Deterioro de las estructuras físicas que conforman
el inmueble.
b). Falta de mantenimiento en las instalaciones
internas que conforman los servicios básicos, tales como energía eléctrica,
aguas blancas, aguas servidas y gas.
c). Daños causados a los muebles que se encuentren en
el inmueble arrendado.
d). No se consideran daños maliciosos aquellos
productos de la vetustez del inmueble o por desastres naturales.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido
en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que
regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por
el Comité Multifamiliar de Gestión.
Establece sanciones pecuniarias al incumplimiento de
algunas de las obligaciones del arrendador más no al incumplimiento de las
obligaciones del arrendatario (art. 141). Si el arrendador infractor, reincide
una primera vez, se le sancionará con el doble de la multa; si reincide una
tercera vez y si éste fuere dueño de más de cinco inmuebles, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, le expropiará uno o
más inmuebles, adjudicándoselos a los arrendatarios que habiten el mismo al
momento de la expropiación (art. 145 y 62 del Reglamento).
Como puede observarse, esta ley, le ha dado un vuelco
completo al derecho inquilinario en materia de inmuebles destinados a vivienda,
llevando la institución, prácticamente a su extinción y convirtiendo a
Venezuela, en el único país del mundo en el que nadie quiere alquilar. Las
razones no son otras que los rígidos controles que lleva a cabo el Estado a
través de los órganos administrativos, aunado a la prohibición de
desalojos contenida en la Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda; de manera que alquilar un
inmueble en Venezuela es misión imposible y la escasísima oferta que existe, se paga en dólares, lo
cual resulta del todo inaccesible para la inmensa mayoría de la población.
Éste es el trágico resultado de llevar el principio
protectorio del arrendatario a extremos nunca vistos. Los controles, tanto del
canon de arrendamiento, el tiempo de duración, la amenaza de expropiación de
viviendas a los propietarios reincidentes y
la política antidesalojos que ha impuesto el Estado en los últimos años,
terminaron causando en la práctica, la
desaparición del mercado del alquiler. Como se ve, la Ley, en lugar de resolver
el problema ha terminado por agravarlo; el arrendamiento, como hemos advertido,
está prácticamente extinto; ya que la misma ley, incentiva en el arrendatario,
el incumplimiento de sus obligaciones,
ya que sabe que es casi imposible que lo puedan desalojar, lo que trae como
consecuencia inmediata que se agrave el
profundo déficit habitacional que sufre el país, ya que la gran mayoría de los
propietarios prefiere no alquilar, ya que pueden contar con sentencias judiciales favorables al
desalojo del inquilino, pero no podrán ejecutarla, ya que su ejecución queda
suspendida hasta tanto el Ministerio con competencia en materia de vivienda y
hábitat, le otorgue al desahuciado otro
inmueble, lo cual puede tardar varios años, si es que, finalmente, se le
concede, generando con ello un estado de absoluta indefensión para el arrendador.
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación
de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial
El 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios
Para Uso Comercial. Con él se pretendió, al igual que las leyes que regulan el
arrendamiento de viviendas, controlar y
regular el arrendamiento de inmuebles cuyo uso sea la actividad comercial,
estableciendo el lapso mínimo de duración del contrato, la fijación del
precio por parte de la misma ley, el monto de la fianza o garantía, entre
otros controles.
Para el estudio de este Decreto Ley, en este capítulo
solo señalaremos los puntos que consideramos más relevantes, dejando para otro
lugar lo relativo a las relaciones entre el arrendador y el arrendatario.
El ámbito de aplicación son todos los inmuebles
destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades
comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del
establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble
constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de
mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste (art. 2)
Asimismo, se presume, salvo prueba en contrario, que
constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en
centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en
edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a
consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que
formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se
presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y
establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera
permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público
(art. 2)
Por vía de consecuencia, quedan excluidos los
inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, industrias,
pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a
alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos
no edificados (art. 4)
Los derechos establecidos en él, son de carácter
irrenunciable, por tanto, sus normas son de estricto orden público (art. 3)
Se establece como órgano de control, al Ministerio con
competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, los cuales regularan
y controlaran el precio, las garantías dadas, la autorización, para en caso de
acudir el arrendador a la vía jurisdiccional, del secuestro de la cosa
arrendada entre otras.
Se establece los límites de los daños y perjuicios que sufra el
arrendador, por la falta de restitución
del inmueble, al término del plazo de la relación arrendaticia, fijándolos en
el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al
cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del
inmueble (art. 22, numeral 3).
Se establecen una serie de prohibiciones, siendo las
más relevantes, el establecer cánones de arrendamiento según procedimientos
ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley;
establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera; el cobro por activos intangibles tale como
relaciones, reputación y otros factores; el cobro por parte del arrendador de
cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo
previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley; similares y el arbitraje
privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario
con motivo de la relación arrendaticia entre otras (art. 41).
NOTAS Y BIBLIOGRAFIAS
(1). Artículo 93
del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas: Leyes y Decretos
derogados: 1) Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. 2) Ley
de Reforma parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de
1987. 3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre
de 1947. 4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972. 5) Resolución
Nº 3.729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976. 6) Decretos Nos.
513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971 [93.6]. 7) Decreto Nº 298
de fecha 15 de junio de 1989 [93.7]. 8) Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de
1987. 9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley. Artículo 94 del Decreto Ley de Arrendamiento
Inmobiliario. El presente Decreto-Ley
entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000.
(2). Artículo 1
del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. El presente Decreto-Ley regirá
el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las
especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
(3). Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial
o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material
comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a
vivienda principal, en perjuicio de algunos de los sujetos protegidos por este
Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en
materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos
siguientes.
(4) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 10°. Cumplido el procedimiento antes descrito,
independientemente de la decisión, las
partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer
valer sus pretensiones. No podrá
acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previsto en los artículos
precedentes.
(5). Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas. Artículo 4 encabezado. A partir de la publicación del presente
Decreto-Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no
podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de
viviendas mediante coacción o
constreñimiento contra los sujetos
objeto de protección indicados en este
Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales
establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
(6). Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas. Artículo 16. A partir de la publicación en Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, queda
prohibido dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una
familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de contrato y en
aquellas y en aquellas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca.
(7). Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 4, parte
in fine. Los procesos judiciales o
administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley,
independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la
respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes
acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este
Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos
continuaran su curso.
(8). Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 12. Los
funcionarios judiciales estarán
obligados a suspender por un plazo no menor de noventa (90) días hábiles ni mayor de ciento ochenta
(180) días hábiles, cualquier actuación o previsión judicial en fase de ejecución que implique la terminación
o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a vivienda principal, bien
sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo
notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que
considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos .
(9), Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Artículo 13 parte
in fine.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se le
garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho
de interés social e inherente a toda persona.
(10). El
artículo 1.597 del Código Civil,
establece que el arrendatario es
responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser
que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Por tanto, conforme a ésta norma,
al arrendador le bastaría con probar que la cosa arrendada pereció o se
deterioró para exigir la responsabilidad
del arrendatario, salvo que éste pruebe que el perecimiento o deterioro no le
es imputable. En todo caso, el autor considera
que la norma es confusa, ya que por una parte coloca en cabeza del arrendador
la prueba de los deterioros mayores, y por la otra, señala que la “prueba
contundente”, la cual tiene por fin, el validar su estado de conservación en el
mantenimiento primario y preventivo, verificando los deterioros de las
estructuras físicas del inmueble y falta
de mantenimiento (por parte del arrendatario) en las instalaciones internas que
conforman los servicios básicos, tales como energía eléctrica, aguas blancas, aguas
servidas y gas. De manera que si bien, la norma pone en cabeza del arrendador
la prueba de los “deterioros mayores”, una vez éste los haya probado mediante
la Inspección practicada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Vivienda, obtendría “la prueba contundente” de dichos deterioros; lo que al final no significa otra
cosa que, que al arrendador solo le basta con probar los deterioros mayores
mediante la prueba contundente para exigir la responsabilidad del arrendatario,
a menos que éste pruebe que los deterioros mayores no le son imputables.
